Некоторые жилые проекты Петербурга уже сопоставимы с небольшими городами: в них будут жить десятки тысяч человек, а строительство занимает годы. За это время меняются спрос, технологии, экономика и требования к самой городской среде.
Как синхронизировать жилье, школы, дороги, коммерцию и общественные пространства и при этом встроить новый район в город, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».
Не в метрах дело
В Петербурге можно насчитать девять примеров полноценных городов в городе: Сестрорецк, Зеленогорск, Колпино, Кронштадт, Ломоносов, Павловск, Петергоф, Пушкин и Красное Cело, говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК. По его словам, урбанистическая концепция «город в городе» применяется для оценки наполнения жилого квартала полноценной инфраструктурой. Чем она выше, тем меньше необходимости по любому повседневному поводу перемещаться за пределы этой застройки. Но едва ли кто-то стремится построить ЖК как замкнутый контур, сосредоточивший в себе все: жилая застройка включается в городскую среду органично.
— Ни один из подходов, по признаку муниципального образования или по концепту урбанистики, к масштабам не апеллирует, — уточнил он. — Функция жилого комплекса в комфортном проживании в городе. А функция города — быть центром притяжения, где сосредоточены производство, логистика, управление, образование, медицина, культура и общение людей.
Метраж и число жителей определяют масштаб задачи, но не её результат, считает Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК ЕДИНО. Можно построить пятьдесят гектаров без единого работающего общественного пространства — и получится массив новостроек. Можно собрать связный район на меньшей территории, если школа, коммерция и дворы спроектированы одной системой с самого начала.
Главный критерий простой: удобно ли жить на территории уже на первой очереди — до того, как построится весь проект.
— Для меня «город в городе» начинается в тот момент, когда территория перестает зависеть от соседних кварталов в повседневных делах, — пояснил эксперт. — Люди отводят ребенка в сад, доходят до школы, покупают продукты и добираются до метро без выезда за периметр проекта.
Все зависит от площади участка и концепции проекта комплексного освоения территории, продолжил Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». Но сам по себе масштаб еще не трансформирует жилой комплекс в «город в городе». Критически важно, насколько сбалансированной получается среда: помимо жилья, в ней должны быть социальные объекты, коммерция, общественные пространства и удобные транспортные связи.
— Например, в «Юнтолово» и «Северной долине» к моменту завершения строительства будут проживать около 70 и 80 тысяч человек соответственно, что уже сопоставимо с численностью отдельного города. Поэтому и территория таких проектов измеряется сотнями гектаров, а общий объем застройки может превышать 2 млн кв. м жилья, — добавил он. — По сути, речь идет о принципе «15-минутного» или «трехминутного города», когда для десятков тысяч жителей базовые сервисы и услуги находятся в непосредственной близости от дома.
— И речь здесь не только о магазинах и детских садах, но и о самом окружении и продуманной логистике, — говорит он. — Мы не пользуемся только существующей инфраструктурой района, а создаем свою: завершаем строительство детского сада на 240 мест, который введут в эксплуатацию в 2027 году, в планах строительство еще одного детского сада и школы на 1075 мест. А поскольку само Янино с его ландшафтными природными зонами мотивирует к активности, мы создадим спортивные кластеры во дворах и физкультурно-оздоровительный центр.
— О концепции «город в городе» можно говорить, если проект охватывает территорию как минимум двух-трех кварталов, — говорит Евгения Толоконникова, заместитель директора по развитию ГК «Лидер Групп». — Такой масштаб позволяет создать полноценную экосистему. Петербург давно ушел от «гонки за квадратными метрами», и сегодня концепция «город в городе» — это, прежде всего, развитие инфраструктуры. Город тщательно контролирует реализацию инвестпроектов, начиная с разработки градостроительной документации и оценки обеспечения будущих жителей «социалкой» и транспортом.
— Масштаб дает девелоперу возможность создавать более сложную и разнообразную среду, но сам по себе большой объем жилья еще не делает проект «городом в городе», — считает Маргарита Федорова, руководитель отдела продукта Glorax. — Главный критерий — количество повседневных сценариев, которые человек может реализовать рядом с домом: отвести ребенка в детский сад или школу, сходить в магазин, получить медицинские услуги, заняться спортом, поработать вне квартиры, провести время с семьей, встретиться с соседями. Например, в проекте КРТ на 51 гектаре «Романовка» во Всеволожском районе предусмотрены два детских сада на 650 мест, школа на 1170 учеников, поликлиника, спортивный кластер, коммерческие помещения. Уже в первой очереди появляются магазины и сервисы на первых этажах, а во второй запланирован комьюнити-центр. То есть все это формируется не как дополнение к жилью, а как часть самого проекта.
Я бы не привязывал понятие «город в городе» к конкретному количеству квадратных метров или жителей.
Владимир Шабанов
генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
— Это, прежде всего, вопрос наполнения территории и того, какую часть повседневных потребностей человек может закрыть рядом с домом. И во многом возможности тут зависят от региона и конкретной территории, — продолжил Владимир Шабанов, генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. — В Новой Москве у нас есть большой опыт развития территорий по принципу 15-минутного города, но в Ленинградской области условия другие — и даже здесь нет универсальной модели. Поэтому в одном случае мы фактически формируем новый район, а в другом — компактный проект, который должен органично встроиться в уже сложившуюся городскую среду.
Так, в «А101 Лаголово» на территории 61 гектара предусмотрено 476 тыс. кв. м жилья и 124 тыс. кв. м коммерческой и другой инфраструктуры, три школы, восемь детских садов и поликлиника. Во Всеволожске другой сценарий: проект занимает 12,9 гектара и развивается внутри существующего города. Здесь предусмотрены школа на 1300 мест, два детских сада, коммерческие помещения и общественные пространства.
По словам директора управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1» Оксаны Понаморенко, официального норматива, по которому жилой комплекс становится «городом в городе», не существует. Обычно этот статус определяется не столько цифрами, сколько соотношением плотности застройки и самодостаточности территории.
— Как правило, «городом в городе» именуют проекты комплексной застройки, рассчитанные не менее чем на 3 тысячи квартир и имеющие собственную инфраструктуру, — говорит она. — Последняя не должна ограничиваться стандартными коммерческими помещениями на первых этажах. Если количество людей превышает возможности существующей социальной и транспортной инфраструктуры, проект становится некомфортным для жизни и теряет в цене.
— Для нас это уже один из базовых принципов — необходимая инфраструктура максимум в 15 минутах пешком от дома. В масштабном жилом квартале «Город звезд» в Новосаратовке появятся в «тапочковой» доступности школы, детские сады, магазины, пекарни, аптеки, коммерческие помещения под сервисную инфраструктуру. Через весь квартал пройдет пятикилометровый променад, который объединит все очереди проекта.
— Создавая проекты в Петербурге и Ленинградской области, мы используем собственные наработки в других регионах, анализируем окружение и планы развития локации в целом. К примеру, жилой комплекс «Аквилон Stories» в Кудрово может закрыть все повседневные потребности человека, дать больше времени на себя и семью, так как у него хорошая транспортная доступность, в нем есть новая школа и детский сад рядом, а также коммерция на первых этажах.
Не устареть до последней очереди
В проектах, рассчитанных на много лет, невозможно зафиксировать каждую деталь на старте и затем просто механически повторять ее во всех очередях, подчеркнула Маргарита Федорова. За это время меняются и образ жизни покупателей, и экономические условия: семейные сценарии, требования к благоустройству, технологии «умного дома», отношение к автомобилю, форматы коммерческой и общественной инфраструктуры. На квартирографию и продукт в целом влияют и такие факторы, как уровень ипотечных ставок и условия льготных и субсидированных ипотечных программ: они меняют структуру спроса, а вместе с ней — востребованные площади и форматы квартир. Поэтому важно разделять базовые принципы проекта и тот продуктовый слой, который может развиваться.
— Основа мастер-плана — транспортный и пешеходный каркас, зеленые зоны, расположение социальных объектов и ключевых общественных пространств, принципы высотности и архитектурный код — должна быть устойчивой, — пояснила эксперт. —Именно она позволяет кварталу, который строится несколько лет, в итоге восприниматься единой территорией, а не набором отдельных очередей. А вот внутри этого каркаса продукт должен эволюционировать: можно корректировать квартирографию, варианты отделки, сценарии благоустройства, набор сервисов, технологические решения, форматы общественных пространств и коммерции.
Хороший мастер-план должен быть достаточно жестким, чтобы сохранить идентичность проекта, и достаточно гибким, чтобы через 5–7 лет не предлагать рынку продукт, придуманный в совершенно другой реальности.
Маргарита Федорова
руководитель отдела продукта GloraX
— Мастер-план — это главный документ такого проекта, и его цена ощущается через годы, — продолжил Максим Жабин. — Как нарисуешь мастер-план, так квартал и построишь. Связи между очередями, транспорт, коммерция и общественные пространства закладываются на этом шаге, до начала строительства. Требовать от концепции неподвижности бессмысленно, так как за десять лет несколько раз меняются спрос, нормативы и стоимость строительства. Неизменной остается структура: где дом, где школа, где дорога, где общественное пространство и как связаны очереди между собой. Внутри этой структуры меняются детали: квартирография, состав коммерции на первых этажах, инженерные решения, сервисы для жителей.
По словам эксперта, для такой работы нужны две команды. Одна отвечает за идею района на годы вперёд, вторая — за то, чтобы в каждом корпусе сошлись деньги, продукт и все остальные важные блоки девелопмента. Свести это в одно целое — как раз работа девелопера. Если пропустить этот шаг на старте, на площадке собрать район заново уже не получится.
По словам Максима Тютюнника, проектирование больших районов, строительство которых занимает 5–7 лет и более, — это всегда баланс между изначальной концепцией и неизбежными корректировками.
— Большие проекты — это живые организмы, — добавил эксперт. — Первоначальная концепция (градостроительная логика, объём инфраструктуры, этажность) — это ядро, которое проходит госэкспертизу, оно неизменно. Но гибкая оболочка корректируется вслед за рынком: меняют квартирографию, фасадные решения, инженерные детали, благоустройство, адаптируя последующие очереди под актуальные запросы покупателей и отрасли.
Когда каждая следующая очередь становится лучше предыдущей — это норма.
Максим Тютюнник
руководитель отдела продаж ГК «Расцветай» Санкт-Петербург
Евгения Толоконникова добавила, что на этапе мастер-плана и разработки проекта планировки и межевания территории масштабных многолетних проектов производится расчет необходимой социальной инфраструктуры и транспортного обеспечения всей территории проектирования. Далее следует поэтапное проектирование (в рамках целой очереди проекта или конкретного ЖК). Первоначальная концепция проекта в части архитектурного решения и планировок квартир редко остается неизменной, и при подготовке к запуску новых очередей проектные решения часто пересматривают и актуализируют.
— В процессе джентрификации района эволюционирует и жилая застройка, — продолжил Николай Дорофеев. — Например, взять Московский район рядом с метро «Звездная»: даже на примере наших проектов видно, как менялся подход к архитектуре, благоустройству, инженерным решениям, качеству жилья от жилых комплексов комфорт-класса до очередей проекта бизнес-лайт и «бизнес». Этого требует потенциал локации.
Сергей Софронов привел в пример жилой микрорайон рядом с Новоорловским заказником.
— Прекрасное место со множеством видовых домов, концептуальный проект, много лет назад созданный Рикардо Бофилом, продолжает реализовываться семью крупными строительными компаниями, включая нашу, — говорит он. — Застройщиков много, но концепт один, который в отличие от, например, Кудрово, идет к завершению без изменений и не устарел за годы строительства. Срок жизни концептов гораздо больше, чем у архитектурных веяний. Основная сложность строительства новых районов заключается в том, чтобы не получить лоскутное одеяло в итоге. Поэтому мастер-планирование территории должно быть исходным, а реализация по нему вполне может идти актуально времени, технологиям и запросам.
Алексей Бушуев отметил, что проект КОТ не может оставаться неизменным на протяжении всего строительного цикла, конкретные решения могут корректироваться от очереди к очереди. Он назвал несколько базовых параметров, которые важно соблюдать для создания гармоничной среды в многолетних проектах:
-
Во-первых, нужно реализовывать концепцию ЖК совместно с представителями власти, чтобы синхронизировать инфраструктуру проекта с планами по преобразованию всего района.
-
Во-вторых, еще на этапе предпроектной работы каждый объект благоустройства или элемент среды необходимо рассматривать с точки зрения содержания и функции: насколько предлагаемое решение действительно полезно и востребовано у максимального числа будущих жителей.
-
В-третьих, важно обеспечить семьи качественными сервисами, медициной и образовательными услугами.
-
Наконец, велика роль транспортной доступности как внутри жилого комплекса, так и во всей локации.
— Проектирование крупного района, рассчитанного на 10–15 лет строительства, — это работа не с единым статичным чертежом, а с живым мастер-планом, — продолжила Оксана Пономаренко. — В процессе первоначальная визуальная часть в неизменном виде может остаться только для каркасообразующих элементов: общей планировки, архитектурного облика домов, пятен застройки под соцобъекты, расположения инженерных узлов. Остальное может меняться в зависимости от текущей потребности покупателей, появления технологических новинок или ужесточения требований к тем или иным нормативам. Трансформируется и сама роль девелопера: в масштабных проектах он перестает быть классическим застройщиком и становится оператором территории, который берет на себя ответственность за сохранение целостности и долгосрочное развитие городской среды.
По словам Павла Мельникова, только мастер-план как каркас действует на протяжении всей реализации проекта. Дальше территория делится на очереди, и каждая из них должна быть максимально полноценной сама по себе, что позволяет комфортно жить тем, кто заселяется в сданные очереди.
— Общая же концепция по мере реализации может уточняться, — отметил он, — поэтому в больших проектах важно сочетать устойчивый градостроительный каркас с возможностью адаптировать отдельные решения в следующих очередях.
— У нас во Всеволожске уже на уровне общей концепции определены образовательный кластер, основные общественные пространства, променад и коммерческая функция первых этажей, — добавил Владимир Шабанов. — Ппроект, который строится много лет, не может оставаться неизменным во всех деталях. В следующих очередях можно корректировать квартирографию, благоустройство, состав коммерческих помещений, но важно, чтобы эти изменения не разрушали изначально заложенную структуру района.
Курица или яйцо: инфраструктурный вопрос
Строить всю инфраструктуру к заселению первых жителей или заселять первые очереди и параллельно строить все необходимое — извечный вопрос больших проектов, и ответы на него у каждого свои. Маргарита Федорова считает, что на практике вопрос не столько в том, что должно появиться раньше, сколько в правильной синхронизации. Построить большую школу за несколько лет до появления жителей так же неэффективно, как вводить несколько тысяч квартир и только потом думать, куда пойдут дети.
— Поэтому уже вместе с первыми очередями должны работать базовая транспортная и инженерная инфраструктура, благоустройство и общественные пространства, коммерция повседневного спроса, — говорит она. — Соцобъекты необходимо вводить по мере достижения проектом определенной численности жителей, причем график должен быть понятен еще на этапе мастер-плана и закреплен соответствующими соглашениями.
Максим Жабин считает, что идеальный порядок такой: социальная и транспортная инфраструктура входит в строй вместе с жильем или чуть раньше. На практике синхронизировать это трудно, так как у школы, сада, дороги и коммерции разные циклы проектирования, разные согласования и разная скорость финансирования. Но инфраструктура не может быть обещанием на будущее. Если жители не увидели работающую школу и дорогу к своей очереди, слова «дальше будет» для них не работают. Без работающей инфраструктуры первым покупателям трудно объяснить, чем новый район лучше уже сложившегося.
— Вопрос оплаты же устроен сложнее одного ответа, — пояснил он. — На рынке действуют разные схемы: часть социальных объектов девелопер строит и передает городу за счёт бюджета проекта, часть в кооперации с бюджетом города с помощью механизмов поддержки, доступных крупным проектам.
Финансовая нагрузка сейчас ложится на девелоперов, то есть становится частью себестоимости строительства.
Сергей Софронов
Коммерческий директор ГК «ПСК»
— Это не проблема само по себе, — полагает Сергей Софронов. — Проблема в том, на каких условиях финансирования строится социальная инфраструктура. Это базовые ставки по займам, как для коммерческих процессов.
Как правило жилой комплекс развивается последовательно, он постепенно «обрастает» собственным комьюнити — жителями и предпринимателями, добавил Николай Дорофеев. К вопросу же «социалки» и транспорта необходимо подходить экспертно и заблаговременно. Девелоперская компания участвует в их создании и в рамках социальных обязательств, но соответствие генплану развития территории, объекты и сети, которые являются частью общей городской системы, относятся к решениям города. Поэтому самое эффективное — это качественное взаимодействие двух сторон.
Максим Тютюнник полагает, что в идеальном мире инфраструктура должна появляться хотя бы синхронно с жильём, а лучше — чуть раньше. Но на практике всегда ищут баланс: нельзя запускать школу в чистом поле, но и заселять людей без дорог — тоже не вариант.
— Мы решаем это поэтапно: сначала инженерия и дороги, потом первое жильё, а следом соцобъекты, — говорит он. — Строительство детского сада ведется параллельно с возведением второй очереди. Застройщик платит за инженерные сети, коммерческую и социальную инфраструктуру (в рамках договоренностей с городом), за паркинг; государство — за поликлиники и магистрали. Все чаще объекты дорожно-транспортной сети и соцобъекты возводятся в рамках ГЧП — как, например, модернизация Голландской улицы в Янино.
— В проектах комплексного освоения территории инфраструктура создается одновременно с жильем, а в отдельных случаях может и опережать его, — продолжил Алексей Бушуев. — Так, в квартале «Кронфорт. Центральный» в Кронштадте первым объектом стал инженерный лицей: он принял первых учеников еще до ввода домов. В «Юнтолово» также до завершения строительства жилых корпусов открыли четвертый детский сад и ввели в эксплуатацию поликлинику для взрослых и детей.
Если раньше в новых районах Петербурга чувствовалась острая нехватка школ и детских садов, то сегодня в отдельных проектах мы видим обратную ситуацию.
Евгения Толоконникова
заместитель директора по развитию ГК «Лидер Групп»
— Социальные объекты иногда сдаются с опережением сроков ввода жилья, — отметила Евгения Толоконникова. — Безусловно, это позитивный тренд, однако наличие готовой инфраструктуры в окружении активной стройки сопряжено с рядом эксплуатационных сложностей. Для превращения района в полноценную часть города одних усилий застройщика недостаточно.
По ее словам, «узкие места» таких проектов — транспортная доступность и инженерная подготовка территорий, поэтому на этапе проектирования необходимо учитывать строительство перспективных развязок, трамвайных линий или станций метро, продумывать интеграцию квартала в городскую дорожную сеть через подключение к кольцевым и широтным магистралям, а также оценивать возможности инженерного обеспечения.
— Житель не должен годами ждать появления школы, дороги или магазина после того, как получил ключи от квартиры, — считает Павел Мельников. — Последовательность здесь определяется еще на этапе планирования территории. Объемы строительства жилья увязываются с необходимой инфраструктурой, а сроки ее создания — с этапами заселения. В рамках КРТ эти обязательства дополнительно фиксируются в договоренностях между девелопером и городом.
— С точки зрения экономики проекта строительство инфраструктурных объектов должно начинаться после сдачи первой очереди, — говорит Оксана Понаморенко. — Именно она должна генерировать денежный поток на строительство остального. Для этого масштабные проекты строятся очередями — пропорционально уже введенной или гарантированной инфраструктуре. Если застройщик сдает три тысячи квартир при нулевом количестве мест в школах и детских садах, он создает локальную гуманитарную катастрофу.
Правило устойчивого развития гласит: каждая новая жилая очередь может вводиться только после создания социальной базы для предыдущих жильцов.
Оксана Понаморенко
директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1»
Владимир Шабанов напомнил, что особенно важно учитывать региональную специфику: в Ленинградской области значительная часть инфраструктурной нагрузки при комплексном освоении территории ложится на девелопера. Поэтому школы и детские сады необходимо планировать уже на этапе разработки проекта и синхронизировать их появление с заселением территории. Ответственность за разные виды инфраструктуры распределена по-разному. Девелопер создает внутриквартальные дороги, инженерную инфраструктуру, благоустройство и общественные пространства, формирует помещения для коммерции. Соцобъекты после строительства передаются государству. А крупная внешняя транспортная инфраструктура требует участия региона и не может быть создана одним девелопером.
Не превратить район в остров
Самодостаточность не означает, что жители вообще не должны покидать свой район. Задача девелопера, по мнению Владимира Шабанова, создать внутри условия для решения основных повседневных задач: образование, магазины и сервисы, места для отдыха, спорта и общения, а также рабочие места и пространства для удалённой работы.
— Набор решений зависит от самой территории, но любой крупный жилой проект остается частью агломерации, поэтому одной внутренней инфраструктуры недостаточно, — добавил эксперт. — Девелопер может создать улично-дорожную сеть внутри территории и необходимые выезды, но развитие крупных магистралей, развязок и маршрутов общественного транспорта зависит уже от решений властей. Для Ленинградской области особенно важна синхронизация развития новых жилых территорий с региональными инфраструктурными планами.
Максим Жабин тоже подчеркивает, что самодостаточность не равна изоляции, хотя на практике эти понятия часто смешивают. Самодостаточный район обеспечивает всё необходимое для повседневной жизни рядом с домом; изолированный район, напротив, становится анклавом, из которого сложно добираться в город — на работу, учебу или в гости.
— Самодостаточность — это про удобство, — считает Максим Тютюнник. — Мы стремимся к тому, чтобы у жителей были работа, школа, детский сад, магазины и спорт в шаговой доступности — тогда район не превращается в спальник. Но важно также сохранять связь с городом: удобные выезды, общественный транспорт, пешеходные маршруты. Что касается дорог — здесь девелопер не всемогущ. Мы можем построить дороги внутри квартала, организовать парковки и остановки, но магистрали, развязки — это зона ответственности государства.
Алексей Бушуев полагает, что комфортная среда предполагает закрытие повседневных потребностей всей семьи внутри микрорайона, но с сохранением удобной транспортной связи с другими частями города. Поэтому для проектов КОТ особенно важны улично-дорожная сеть, продуманные выезды и связь с основными магистралями.
— Внутри района должны быть школы и детские сады, магазины, сервисная инфраструктура, спортивные и детские площадки, места для отдыха и общения, — говорит Павел Мельников. — В перспективе важны и рабочие места, которые позволяют сократить количество ежедневных поездок в другие части города. Но район должен быть встроен в общую транспортную систему, и возможности девелопера здесь ограничены.
Для больших проектов особенно важно планировать транспортный каркас совместно с городом еще на ранних этапах.
Павел Мельников
директор департамента развития проектов Setl Group
— Самодостаточность хорошего крупного проекта сокращает количество вынужденных поездок — за продуктами, в детский сад, на прогулку или тренировку, — но одновременно дает человеку несколько удобных способов попасть в другие части города, — говорит Маргарита Федорова. — Поэтому транспортная модель большого проекта должна формироваться сразу на двух уровнях. Первый — связи внутри территории: пешеходные, велосипедные маршруты, безопасные улицы, четкая организация автомобильного движения. Второй — интеграция во внешнюю сеть.
По мнению Оксаны Пономаренко, самодостаточность создается за счет того, что у жителей есть выбор. Район должен предлагать разные сценарии жизни.
Для трудоспособного населения важны рабочие места. Идеально, если 20–30% жителей смогут работать, не покидая района. Не менее важна и культурная жизнь: общественные пространства, места для отдыха, мастерские и студии. Они создают социальный капитал, который удерживает людей внутри.
Стройка закончилась. Что дальше?
Строительство заканчивается, а жизнь территории только начинается. Как подчеркнул Максим Жабин, здесь чаще всего рвется связь между тем, кто придумал район, и тем, кто в нём будет работать дальше.
— За качество среды после завершения строительства отвечают сразу несколько сторон, — говорит он. — Управляющая компания — за техническое состояние и порядок внутри проекта. Город — за содержание переданных ему объектов и дорог. Жители — за то, как территория живет день за днём. Хороший результат получается, когда стороны видят один горизонт: город понимает, сколько жителей появится и когда, а девелопер понимает, на какую внешнюю инфраструктуру можно рассчитывать.
Сергей Софронов уточнил, что в проектах с дорогим квадратным метром есть понятие авторского надзора, когда в течение нескольких лет после запуска ландшафтные дизайнеры следят за благоустройством, обновляя посадочный материал, ухаживают за ним. Как правило, далее на стороне УК формируется функция поддержания.
— Концепция живёт до тех пор, пока есть те, кому она важна, — считает Максим Тютюнник. — Мы как девелопер не исчезаем после последней очереди, но ключевую роль играет сообщество: если жителям не всё равно, как выглядит их двор и работает инфраструктура, — среда сохраняется и развивается. Мы даём основу, а дышит район уже сам.
Завершение строительства — лишь начало для любого девелоперского проекта.
Николай Дорофеев
операционный директор Группы Аквилон
— Через несколько лет, после полного заселения жилых корпусов и освоения коммерческих площадей становится видно, насколько хорошо «работает» выбранная концепция, — говорит Николай Дорофеев. — Но, несомненно, именно девелопер закладывает основные принципы развития территории с расчетом на долгую эксплуатацию. За дальнейшее ее сохранение и развитие отвечают и управляющие компании, и собственники, и городские службы.
— После завершения строительства ответственность неизбежно распределяется между несколькими сторонами, — подчеркнула Маргарита Федорова. — Муниципальные социальные и транспортные объекты переходят в систему города, за содержание жилой территории отвечает управляющая компания, коммерческие помещения начинают жить по законам рынка, а сами жители постепенно становятся активными участниками развития района. Задача девелопера — до этого момента создать систему, которая сможет работать без его постоянного ручного управления: архитектурные и дизайн-регламенты, качественное благоустройство, четкие стандарты эксплуатации, управляющую инфраструктуру и места, вокруг которых может формироваться сообщество.
По словам Павла Мельникова, когда последние дома сданы, на первый план выходит эксплуатация и управление уже сформировавшейся средой. За ежедневное качество территории отвечают управляющие компании, в крупных проектах может сохраняться и роль единого оператора, который следит за тем, чтобы территория развивалась в соответствии с первоначальной концепцией. Часть функций постепенно переходит к городу — чаще всего это касается муниципальной инфраструктуры.
— Завершение строительства очереди или всего жилого комплекса не означает выхода девелопера из проекта, — говорит Алексей Бушуев. — Он продолжает принимать решения, также не останавливается и создание инфраструктуры. Фактически у большого проекта «город в городе» несколько жизненных этапов: строительство, заселение и дальнейшее формирование среды.
Если на начальной стадии главное — создать качественную основу, то в дальнейшем важно сохранить ее целостность и соответствовать меняющимся потребностям.
Алексей Бушуев
коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»
— Девелоперу принципиально важно еще на стадии проектирования создать основу, которая сможет нормально работать и после завершения строительства, — говорит Владимир Шабанов. — В дальнейшем качество района зависит уже не только от первоначальной концепции девелопера, но и от того, как работают управляющая компания, социальные учреждения, бизнес и как жители используют созданные пространства.
— Большой проект со временем интегрируется в городскую среду, — подытожила Оксана Пономаренко. — Рядом могут появиться новые крупные проекты, которые вместе сформируют район. За сохранение концепции и качество среды отвечает управляющая компания, но немалую роль играют сами жители квартала. Если им дорого место, где они живут, то они будут беречь общедомовое имущество и стараться улучшить окружающую среду.