Главным результатом последних непростых лет участники строительного рынка Петербурга и Ленобласти назвали сохранившуюся способность отрасли строить и выполнять обязательства.
Но для следующего этапа развития этого уже недостаточно: рынку нужны более доступные деньги, предсказуемые правила, новые кадры, синхронное строительство жилья и инфраструктуры, а также проекты, которые создают не отдельные дома, а полноценную городскую среду.
Участники круглого стола «Фонтанки» накануне Дня строителя обсудили, что сегодня помогает отрасли сохранять темпы, какие факторы сдерживают рост, как компании решают кадровую проблему и какие проекты могут стать драйверами развития агломерации в ближайшие годы.
Рынок растет, но осторожнее
Цифры пока позволяют говорить о росте спроса. По данным директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой, за январь–июль 2026 года на первичном рынке Петербурга и Ленинградской области продано 35,8 тыс. квартир общей площадью 1,47 млн кв. м — на 8% больше, чем годом ранее.
— Рост продаж связан с повышенной активностью покупателей в январе и июне на фоне ожидания изменений условий семейной ипотеки, — отмечает она. — Так, в июне количество покупок составило 5,9 тыс., а в июле было продано 4,8 тыс. квартир, что соответствует средним показателям 2026 года.
Параллельно продолжают расти цены: за семь месяцев в масс-маркете они увеличились на 11% в Петербурге и на 7% в пригороде. Новое предложение составило 1,5 млн кв. м, более половины новых объектов приходится на Ленинградскую область.
Для генерального директора ГК «Ленстройтрест» Дениса Заседателева нынешний год еще и юбилейный: компании исполняется 30 лет. Этот опыт, по его словам, хорошо показывает, почему оценивать состояние девелопмента только по сегодняшним продажам неправильно.
— За 30 лет рынок пережил несколько серьезных кризисов, и каждый из них подтверждал одну простую мысль: девелопмент — это всегда долгосрочная история, — говорит он. —
Сегодня главным результатом отрасли я считаю не рекордные показатели, а способность продолжать развивать проекты, выполнять обязательства и готовить новые площадки даже в непростых экономических условиях.
Денис Заседателев
генеральный директор ГК «Ленстройтрест»
Сам «Ленстройтрест» дорабатывает существующие проекты, готовит новые очереди и выходит в бизнес-класс, рассматривая это как закономерный этап развития.
Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин тоже предлагает оценивать нынешнее состояние отрасли прежде всего по ее способности выполнять начатое.
— Отрасль продолжает строить и выполнять обязательства по текущим проектам. В нынешних условиях уже сам факт сохранения сроков и управляемой экономики можно считать серьезным результатом, — считает он.
Но расслабляться все же рано.
— Поводов для самоуспокоения нет, — продолжил эксперт. — Решения о новых запусках принимаются осторожнее, требования банков к экономике проектов остаются жесткими, а покупатель дольше принимает решение. День строителя отрасль встретила в рабочем состоянии, но с меньшим запасом прочности.
Генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Владимир Шабанов оценивает первое полугодие со «сдержанным оптимизмом». За январь–июнь, по его данным, в агломерации продали около 30,3 тыс. квартир площадью 1,26 млн кв. м — на 7% больше год к году, но на 28% меньше, чем во втором полугодии 2025-го.
Строительная активность в регионе остаётся высокой. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сегодня в Ленинградской области возводится около 5,1 млн кв. м многоквартирного жилья, в Санкт-Петербурге — сопоставимый объем.
— Мы видим всё более выраженное смещение девелоперской и покупательской активности в сторону Ленинградской области. Если еще несколько лет назад основной объем строительства был сосредоточен в Петербурге, то сегодня эта разница практически исчезла, — отмечает он. — Бурный рост последних лет сменяется более спокойным этапом: покупательная способность ограничена, финансирование остается дорогим, поэтому девелоперам приходится точнее оценивать спрос и внимательнее относиться к финансовой дисциплине.
Процесс взросления идет и в индустриальной недвижимости. Коммерческий директор компании «Бриз» Артем Чесноков обращает внимание на сегмент light industrial.
За последние годы light industrial перестал быть экспериментальным и уже сформировался как самостоятельный сегмент индустриальной недвижимости.
Артем Чесноков
коммерческий директор компании «Бриз»
— Ключевые характеристики формата — уход от старых складских площадок, разбросанных по разным районам области, в сторону многофункциональных технопарков, сочетающих в себе производство, лаборатории, складские помещения, шоурумы, общественные пространства, зоны с интересными арт-объектами и озеленением, — пояснил он.
Основной объем таких объектов пока приходится на Московский регион, а в Петербурге предложение остается небольшим. Потребность же малого и среднего бизнеса в современных лабораториях, производственных и складских площадях, по оценке Артема Чеснокова, делает этот формат привлекательным и для инвесторов.
Генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко считает одним из главных показателей здоровья бизнеса возможность не менять курс при каждом колебании рынка.
— Для ГК «КВС» этот год проходит в соответствии с теми планами, которые мы для себя определили. Все ключевые задачи выполняются, компания работает стабильно, без резких изменений, — рассказал он. — У нас есть четкое понимание, куда мы движемся: программа развития расписана до 2040 года. Здесь этапы освоения новых участков, продолжения действующих проектов. Мы строим примерно по 150–200 тыс. кв. м недвижимости в год — это комфортные для компании объемы, под которые у нас есть финансирование, кадровые ресурсы и спрос на рынке. Реализация этой адресной программы — залог стабильного развития компании.
Умеренный рост рынка фиксирует и директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1» Оксана Понаморенко.
— Несмотря на непростую ситуацию, цены на недвижимость продолжают расти, — говорит она. — Так, за первое полугодие квадратный метр на первичном рынке подорожал в среднем на 9% — до 306 тысяч, на вторичном — на 11%, до 275 тысяч. Из новостроек больше всего прибавили в цене объекты классов «комфорт» и «элит».
Объем сделок, по ее данным, вырос примерно на 8%, предложение на вторичном рынке сократилось до рекордно низких 16,7 тыс. квартир, а объем строящегося жилья в городе — до 5,1 млн кв. м. Заметно и возвращение ипотеки.
— Доля ипотечных сделок за первое полугодие 2026 года увеличилась на 14 процентных пунктов по сравнению с аналогичным периодом 2025 года, составив 56%, — добавила Оксана Понаморенко. — Существенную поддержку рынку оказали индивидуальные ипотечные программы, такие как траншевая ипотека и субсидии застройщиков.
— Петербург и Ленинградская область сегодня демонстрируют разную динамику, хотя остаются единым строительным рынком, — подтверждает вице-президент блока управления проектами GloraX Алексей Пятненков. — Данные Росстата показывают, что по итогам первого полугодия 2026 года в Петербурге ввели 626,6 тыс. кв. м жилья — почти вдвое меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Ленинградской области объем ввода составил около 2,04 млн кв. м, снизившись на 7,8%. Однако значительный задел на ближайшие годы сохраняется: в каждом из регионов сегодня возводится порядка 5,1 млн кв. м многоквартирных домов. В совокупности это более 10 млн кв. м строящегося жилья в пределах Петербургской агломерации.
На фоне дефицита относительно простых площадок в Петербурге область получает больше возможностей для крупных проектов комплексного развития, отмечает эксперт. Инвесторы ведут себя избирательнее, предпочитая территории с подготовленной документацией и четкими сроками реализации.
— Это, пожалуй, и есть главный результат текущего периода: рынок становится более осторожным, профессиональным и дисциплинированным, — резюмирует Алексей Пятненков.
Еще одно изменение — девелопмент все меньше сводится только к строительству жилых корпусов, считает коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Бушуев.
— Развитие крупных проектов в Петербурге сегодня определяется комплексным подходом, — пояснил он. — Для девелопмента важно не только создание нового жилья, но и последовательное формирование территории в целом: развитие транспортной и социальной инфраструктуры, появление общественных пространств, образовательных и рекреационных объектов.
Такой подход компания реализует, в частности, в «Юнтолово». В 2026 году там введены два корпуса общей площадью более 22 тыс. кв. м, паркинг и четвертый детский сад на 200 мест, получено разрешение на ввод поликлиники на 420 взрослых и 168 детей в смену. В следующем году планируется открыть первый соседский центр площадью более 170 кв. м, а до 2028 года — построить четыре участка дорог общей протяженностью более 3,6 км. В «Северной долине» компания анонсировала суперколледж на 2,5 тыс. студентов и начала создавать парк площадью более 108 тыс. кв. м.
Дорогие деньги меняют правила
Если искать общий знаменатель главных ограничений рынка, большинство участников называют стоимость денег. Но устойчивость отрасли обеспечивается уже сформированным портфелем проектов, проектным финансированием, накопленным опытом и все более тщательной работой с экономикой каждого запуска.
Главным конкурентным преимуществом Владимир Шабанов считает уже не объем предложения, а качество девелоперского продукта. По его словам, конкуренция за покупателя заметно усилилась, поэтому выигрывают проекты, которые предлагают не просто квадратные метры, а комфортную среду для жизни, включая архитектуру, благоустройство и озеленение, общественные пространства, пешеходные маршруты, социальную и коммерческую инфраструктуру, транспортную доступность.
— Рынок продолжает испытывать серьезное давление: высокая стоимость заемных средств, рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы и строительных материалов, а также снижение платежеспособного спроса требуют от девелоперов максимально эффективно управлять проектами, — продолжил Владимир Шабанов. — Именно поэтому качество становится не дополнительным преимуществом, а обязательным условием успешного развития.
Сергей Ярошенко на первое место ставит другую составляющую — возможность планировать.
Когда есть ясные и стабильные правила игры, компания может спокойно рассчитывать силы, финансирование, объемы строительства и кадровые ресурсы.
Сергей Ярошенко
генеральный директор ГК «КВС»
— Самое сложное для рынка — неопределенность, — пояснил он. — Мне очень нравится фраза Александра Ивановича Вахмистрова, который однажды сказал: «Давайте издадим один закон, но такой, который в течение пяти лет не позволит менять никакие законы». Предсказуемость важна всем: и бизнесу, который строит планы на годы вперед, и людям, которые принимают решение о покупке жилья. Поэтому особенно важно, чтобы меры государственной поддержки, в том числе льготная ипотека, были долгосрочными и понятными.
— Текущие темпы во многом поддерживает большой портфель проектов, сформированный в предыдущие годы, — считает Алексей Пятненков. — Система проектного финансирования и счетов эскроу позволяет вести строительство уже запущенных объектов даже при временном снижении покупательской активности.
Девелоперы в ответ стали точнее работать со сроками и себестоимостью, выводить проекты очередями, стандартизировать решения, заранее формировать пул подрядчиков и фиксировать условия поставок.
— Главным ограничением остается высокая стоимость денег, — добавил Алексей Пятненков. — Она влияет и на доступность рыночной ипотеки для покупателей, и на финансирование приобретения участков, проектирования, подключения к инженерным сетям и других работ подготовительного этапа.
Сейчас рынок работает «на малых оборотах», адаптируясь к дорогим деньгам и дефициту земли, но сохраняя устойчивость за счет смены фокуса на качественные проекты.
Оксана Понаморенко
директор управления маркетинговых коммуникаций Компании «Л1»
Она также отметила, что поддерживать продажи помогают рассрочки, трейд-ин, маркетинговые акции и другие программы девелоперов. Но фундаментальное ограничение они не снимают.
В свою очередь строительство сдерживают высокая ключевая ставка ЦБ и стоимость проектного финансирования.
— Дорогие кредитные деньги напрямую увеличивают себестоимость стройки, — уточнила Оксана Понаморенко. — Снижение ключевой ставки до уровня ниже 8-9% годовых эксперты называют главным условием для полноценной активизации отрасли.
При двузначных рыночных ставках массовый спрос, по ее оценке, остается сильно зависимым от семейной ипотеки, а психологически комфортной для покупателей была бы ставка не выше 10%.
— Потенциал дальнейшего роста во многом определяется доступностью кредитования, — уверен Алексей Бушуев. — Для массового сегмента ипотека остается основным инструментом приобретения жилья, поэтому уровень ставок напрямую влияет как на решения покупателей, так и на готовность девелоперов запускать новые проекты. Постепенное восстановление рыночной ипотеки в первом полугодии стало позитивным сигналом, однако стоимость кредитования по-прежнему остается существенным ограничением.
Неопределенности добавляют и будущие параметры льготных программ: пока условия семейной ипотеки окончательно не определены, рынку сложнее прогнозировать спрос на длинном горизонте.
В индустриальной недвижимости у ситуации своя специфика. Артем Чесноков связывает развитие light industrial прежде всего с тем, как меняются сами предприятия.
— Компаниям уже недостаточно устаревшего цеха или склада, — отмечает он. — Им нужны современные инженерные мощности, удобная погрузка, транспортная доступность для сотрудников и возможность объединить производство, склад, лабораторию, офис и шоурум в одном месте. Для технологического, медицинского, приборостроительного и сервисного бизнеса особенно важна городская локация: она дает доступ к кадрам, заказчикам и сложившейся кооперации.
Кроме типовых блоков, растет направление build-to-suit — зданий под технологические процессы конкретного предприятия. Но и здесь рынок упирается в стоимость финансирования, нехватку подготовленной земли, инженерную инфраструктуру и длительность согласований.
— Поэтому рынок будет расти не за счёт любого нового предложения, а за счёт качественных проектов в правильных локациях, — уточнил Артем Чесноков.
Проектное финансирование делает стройку устойчивее, но не решает проблему дорогих денег, подчеркивает Максим Жабин.
— Основное ограничение — стоимость финансирования, — говорит он. — Когда ипотека для покупателя становится менее доступной, продажи замедляются. Эскроу-счета наполняются медленнее, ставка по проектному кредиту растет, экономика проекта ухудшается.
Одновременно дорожают само строительство и инфраструктура, а полностью перенести эти затраты на покупателя невозможно, поэтому девелоперы пересматривают этапность проектов и осторожнее выводят новые очереди, говорит Максим Жабин.
— Сегодня устойчивость отрасли помогает сохранять более взвешенный подход к развитию, — считает Денис Заседателев. — В условиях дорогого финансирования важно не гнаться за объемами, а очень точно оценивать экономику каждого проекта, спрос в конкретной локации и сроки вывода новых очередей.
К дорогим деньгам добавляются себестоимость, согласовательные процедуры и кадровый дефицит — все это требует более тщательной подготовки проектов и увеличивает сроки принятия инвестиционных решений, отмечает эксперт.
Покупатели тоже приспосабливаются к изменившейся финансовой реальности. Ольга Трошева отмечает развитие альтернативных инструментов: банковских программ, рассрочек, траншевой ипотеки и трейд-ин.
Индивидуальные программы банков уже занимают около 35–40% ипотечных сделок.
Ольга Трошева
директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
— Дальнейшее развитие спроса будет зависеть от условий кредитования и возможностей покупателей, — считает она. — И все большее значение имеют не только стоимость квартиры как таковая, но и размер первоначального взноса и ежемесячного платежа.
Кадры нельзя купить зарплатой
Еще один общий вызов — люди. И здесь участники практически единодушны: конкуренция зарплатами способна перераспределить специалистов между компаниями, но не увеличивает их количество. Нужна длинная цепочка — от профориентации школьников до работы с вузами, наставничества и роста производительности.
— Пока удаётся лишь смягчать дефицит, — говорит Максим Жабин. — Особенно востребованы инженеры и руководители проектов, которые понимают стройку, экономику и современные цифровые инструменты.
Повышение зарплат помогает одной компании привлечь специалиста из другой, но не увеличивает число квалифицированных людей в отрасли.
Максим Жабин
директор по развитию ГК «Едино»
Результат, по его мнению, способна дать только системная работа.
— Учебные программы должны учитывать реальные строительные процессы, а компании — вкладываться в подготовку молодых специалистов и наставничество, — продолжил Максим Жабин. — Одновременно нужно повышать производительность труда, чтобы рост отрасли меньше зависел от постоянного увеличения численности персонала.
— Проблема кадров в строительстве остается, но рынок постепенно адаптируется: компании усиливают внутреннее обучение, развивают партнерства с колледжами и вузами, повышают автоматизацию процессов и пересматривают организацию труда, — рассказывает Денис Заседателев. — Для нас важно не только привлекать новых специалистов, но и сохранять команду, передавать опыт внутри компании. Многие сотрудники работают в «Ленстройтресте» много лет: именно такая преемственность позволяет реализовывать сложные проекты без потери качества.
В ГК «КВС» работу с будущими строителями начинают еще со школы. В 2022 году компания открыла Центр современного строительства площадью 800 кв. м. Центр в среднем принимает около тысячи посетителей в месяц, иногда — до 1200, примерно 70% составляют старшеклассники. Там они могут увидеть весь процесс: от геодезии и проектирования до инженерных систем, отделки и эксплуатации.
— Нам важно, чтобы школьники и студенты знали: строитель — это современная и востребованная профессия, в которой можно реализовать себя, — подчеркнул Сергей Ярошенко. — Грустно видеть криво построенные объекты, которые производили люди, не имеющие никакого отношения к строительству. Мы хотим, чтобы выбор профессии был осознанным, а в отрасль приходили те, кому действительно интересно менять города к лучшему.
Компания сотрудничает с ГАСУ, Политехом и Горным университетом, принимает студентов на практику, а Центр открыт и для обычных посетителей.
— Любой может прийти к нам, взять аудиоэкскурсию, послушать лекцию о строительстве — это совершенно бесплатно. Пожалуйста, развивайтесь на здоровье, — добавил Сергей Ярошенко.
— На наш взгляд, дефицит кадров в строительной отрасли невозможно устранить одним инструментом, — продолжил Алексей Бушуев. — Необходим комплексный подход, который включает развитие собственных сотрудников, поддержку талантов, подготовку молодых специалистов и профориентацию школьников. Важно не только привлекать кадры извне, но и создавать возможности для внутреннего карьерного роста, формируя интерес к строительным профессиям еще на этапе обучения.
В «Главстрой Санкт-Петербург» работают программы «Главстрой Лидер» и «Стратегический кадровый резерв», через которые прошли более 200 человек. С 2024 года компания вместе со школой № 142 Выборгского района и ЦОПП реализует проект «Строительные классы» для учеников 8–11-х классов. Эта же школа второй год принимает региональный чемпионат «Профессионалы». Для студентов предусмотрены оплачиваемые стажировки и производственная практика с возможностью трудоустройства.
— Кадровый вопрос остается одним из самых серьезных вызовов для строительной отрасли. Речь идет не только о рабочих специальностях, но и об инженерных кадрах, специалистах производственных направлений, руководителях строительных проектов, — говорит Владимир Шабанов. — Компании могут обучать сотрудников и работать с учебными заведениями, но этого недостаточно. Необходимо повышать престиж строительных профессий, развивать программы подготовки в вузах и учреждениях среднего профессионального образования, расширять практическое обучение и укреплять взаимодействие образовательных организаций с работодателями. Только такой комплексный подход позволит обеспечить отрасль квалифицированными специалистами на долгосрочную перспективу.
Территориальные драйверы
Если раньше строительным импульсом развития мог считаться крупный жилой проект, то теперь уместно говорить о более сложной конструкции: жилье должно развиваться вместе с транспортом, инженерными сетями, социальной инфраструктурой и рабочими местами. В Петербурге к этому добавляется редевелопмент бывших промышленных территорий, в Ленобласти — возможность создавать новые районы практически с нуля.
— Основными драйверами станут проекты, которые формируют единый транспортный, инженерный и социальный каркас агломерации, — считает Алексей Пятненков. — В первую очередь это развитие метрополитена и железнодорожного сообщения, новые мосты и магистрали, реконструкция коммунальной инфраструктуры.
Второе направление — комплексное развитие и редевелопмент. В Петербурге это бывшие промзоны, в Ленинградской области — новые районы с собственной социальной инфраструктурой.
Для GloraX примером такого подхода стал новый проект КРТ «Романовка» во Всеволожском районе Ленобласти. «Романовка» реализуется на территории более 51 га и включает четыре очереди строительства. В составе проекта запланированы два детских сада, школа, поликлиника, коммерческие помещения.
Такой формат, когда девелопер создает не отдельные дома, а полноценную среду для повседневной жизни, и будет определять развитие Петербургской агломерации в ближайшие годы
Алексей Пятненков
вице-президент блока управления проектами GloraX
— Одним из заметных трендов остается рост интереса к пригородным территориям. Это подкреплено и снижающимся объемом предложения в Петербурге, — продолжила Ольга Трошева. — Покупатели все чаще рассматривают проекты в Ленинградской области благодаря более доступной стоимости жилья. Доля спроса, приходящаяся на область, увеличилась с 32% в первом полугодии 2025 года до 42% сейчас.
Перспективу эксперт видит прежде всего в КРТ, редевелопменте промышленных территорий и городских местах с хорошей транспортной доступностью — в частности, в шаговой доступности от метро.
— Одним из главных драйверов развития Петербурга и Ленинградской области в ближайшие годы останутся проекты комплексного развития территорий, — подтверждает Владимир Шабанов. — Именно такой подход позволяет не просто строить отдельные жилые дома, а создавать полноценные городские районы с развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой.
Особенно большой потенциал для такого строительства, по его оценке, сейчас сосредоточен в области.
— Мы уже видим это на практике. ГК «А101» реализует в Ленинградской области проекты «А101 Всеволожск» и «А101 Лаголово», которые с самого начала проектируются как полноценные районы для жизни, — пояснил он. — Вместе с жильем здесь создаются общественные пространства, школы и детские сады, коммерческая инфраструктура и благоустроенная среда. Такой подход позволяет сразу формировать качественную городскую среду, а не возвращаться к строительству необходимых объектов уже после заселения жителей.
— Если говорить о жилищном строительстве, то главным драйвером останутся проекты комплексного развития территорий, — соглашается Денис Заседателев. — Именно они позволяют одновременно создавать жилье, общественные пространства и социальную инфраструктуру, а также заранее планировать развитие района, а не решать отдельные задачи по мере его застройки.
Петербургу предстоит активнее работать с уже освоенными территориями, отмечает Максим Жабин.
— В городе большой потенциал у редевелопмента бывших промышленных территорий. Такие проекты возвращают городу неэффективно используемую землю и позволяют развивать уже сложившиеся районы, — подчеркнул он.
Для Ленобласти главным направлением останется комплексное освоение, но его качество будет зависеть от синхронизации жилья, дорог, сетей и социальных объектов.
— Сильный импульс дадут современные производственные и логистические комплексы. Они создают рабочие места и формируют вокруг себя спрос на жилье и услуги. Драйвером становится территория, где место приложения труда и городская инфраструктура развиваются согласованно, — добавил Максим Жабин.
Артем Чесноков добавляет к этому списку городскую промышленность нового типа.
— В ближайшие годы драйверами Петербурга станут городские технопарки, промышленный редевелопмент и проекты build-to-suit, которые помогут привлечь в город лучших инженеров и ученых. Подобные объекты создают рабочие места и дают новый сценарий развития территориям бывшего промышленного пояса, — говорит он.
Один из примеров — технопарк l618 на Литовской улице, где создается площадка для производств, лабораторий, офисов и шоурумов. Вторую очередь планируют ввести во втором квартале 2027 года, а якорным резидентом должен стать российский производитель медицинского оборудования для эндоскопии. Еще один проект «Бриз» планирует на набережной Волковки.
— Подобные проекты могут стать точками притяжения для радиоэлектроники, приборостроения, исследовательских компаний и технологических стартапов, — рассказал Артем Чесноков.
— В ближайшие годы (2026–2028) градостроительная политика Санкт-Петербурга будет сосредоточена на развитии транспортной инфраструктуры, редевелопменте промышленных территорий и точечной застройке дефицитных участков. Массовая застройка продолжит смещаться за пределы КАД, — прокомментировала Оксана Понаморенко.
Но большой проект становится драйвером только при устойчивой экономике, подчеркивает Алексей Бушуев.
При длинном горизонте строительства финансовая модель должна выдерживать разные сценарии спроса и стоимости денег.
Вектор развития петербургской агломерации будут определять проекты, способные качественно менять окружающую территорию.
Алексей Бушуев
коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург»
— Речь идет о комплексном подходе, при котором формируются новые социальные, транспортные и общественные функции, — говорит он. — Именно такие проекты способны становиться точками притяжения и задавать новые стандарты развития районов.
— Такой подход постепенно меняет сам принцип формирования предложения: девелоперы выходят на рынок не просто с новыми объемами жилья, а с полноценными городскими средами, способными адаптироваться к различным сценариям жизни жителей, — резюмировал Алексей Бушуев.
Пять лет требуют предсказуемости
Когда разговор переходит от сегодняшних проблем к горизонту в пять лет, слово «предсказуемость» звучит едва ли не чаще остальных.
— Девелопмент — отрасль с длинным инвестиционным циклом, поэтому проекты требуют понятных правил, стабильных условий финансирования и возможности планировать работу на несколько лет вперед. Чем меньше неопределенности возникает на этапе подготовки проектов, тем увереннее компании могут инвестировать в развитие территорий и запускать новые проекты, — говорит Денис Заседателев.
— Прежде всего отрасли необходимы стабильные и четкие правила работы, — соглашается Владимир Шабанов.
Строительство — это долгосрочный инвестиционный цикл, поэтому девелоперам важно понимать, в каких экономических и регуляторных условиях будут реализовываться проекты не только сегодня, но и через несколько лет.
Владимир Шабанов
генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Не менее важны предсказуемая денежно-кредитная политика, доступность финансирования, последовательная государственная поддержка строительной отрасли и дальнейшее развитие механизмов комплексного развития территорий.
— По оценке Минстроя России, строительная отрасль вместе со смежными направлениями сегодня формирует около 13,1% ВВП страны, — рассказал он. — Это один из ключевых секторов экономики, поэтому его устойчивое развитие напрямую влияет на рынок труда, промышленность, транспорт, сферу услуг и качество городской среды.
Но устойчивость — это еще и способность самого продукта соответствовать меняющемуся спросу, добавляет Ольга Трошева.
— Рынок будет смещаться в сторону более продуманного и ценностного продукта. Покупатели оценивают не только стоимость квартиры, но и ее характеристики, расположение, инфраструктуру, удобство ежедневной жизни, — говорит она.
Поэтому, по словам эксперта, важно не просто создавать новые проекты, а четко понимать, какие параметры действительно важны для клиента, и усиливать их, удерживая в балансе затратную часть.
Отдельный вопрос — условия покупки: для устойчивого развития рынка необходимо равновесие между мерами поддержки, доступностью ипотечных инструментов и финансовой устойчивостью проектов.
— Для девелопмента особенно важен горизонт планирования. Например, проекты комплексного освоения территории реализуются десятилетиями, поэтому резкое изменение регулирования или условий финансирования усложняет оценку спроса и экономику будущих проектов, — продолжил Алексей Бушуев. — Чем понятнее для участников рынка правила работы и сроки адаптации к новым требованиям, тем точнее можно планировать объемы строительства, инвестиции и структуру предложения.
Постепенное снижение рыночных ипотечных ставок, по его мнению, способно вернуть на рынок часть отложенного спроса. Еще одним источником денег могут стать накопления граждан.
— Если в среднесрочной перспективе доходность депозитов будет снижаться, часть средств может постепенно перераспределяться в другие инструменты, — пояснил он. — В этом случае недвижимость способна вновь стать для покупателей не только способом решения жилищного вопроса, но и инструментом сохранения капитала.
Для light industrial набор необходимых мер несколько иной, хотя предсказуемость нужна и здесь, говорит Артем Чесноков.
— Для устойчивого развития сегмента нужна предсказуемая система поддержки и девелоперов, и будущих резидентов, — рассказал он. — Прежде всего речь идет о доступном долгосрочном финансировании, налоговых преференциях для действующих производственных компаний, ускоренном подключении к инженерным сетям и четких сроках согласования проектов. Важно развивать статусы технопарков и индустриальных парков так, чтобы льготы получали площадки с реальным производством, рабочими местами и технологической кооперацией.
Современную промышленность, уверен эксперт, не стоит целиком выносить за КАД:
— Не менее важно закрепить место light industrial в градостроительной политике. Часть современных, экологичных и компактных предприятий должна оставаться внутри города — рядом с университетами, научными центрами, транспортом и кадровыми ресурсами. В течение следующих пяти лет light industrial может пройти тот же путь, который ранее прошли качественные склады и бизнес-центры: от нишевого продукта до необходимого элемента городской экономики.
— Если говорить о развитии Петербурга и Ленинградской области, то главными драйверами остаются инфраструктурные проекты: дороги, мосты, станции метро, — добавил Сергей Ярошенко. — Нельзя строить только жилье, не развивая городскую среду в целом. Чем больше появляется современных объектов и возможностей для комфортного передвижения, тем удобнее становится жизнь и тем больше перспектив открывается для новых проектов.
— Отрасли нужна предсказуемость на срок, сопоставимый с девелоперским циклом, — еще раз подчеркнул Максим Жабин. — Резкая смена требований или условий поддержки спроса сразу отражается на финансовой модели проекта, его сроках и конечной цене.
Кроме того, по его мнению, инфраструктуру необходимо финансировать отдельно от жилья. Дороги, сети, школы и детские сады работают на всю территорию, поэтому их стоимость не должна полностью ложиться на покупателей конкретного проекта.
Поддержку спроса Максим Жабин предлагает делать адресной и заранее ясной рынку, а кадровый вопрос считает таким же необходимым условием роста, как финансирование: если отрасль не обеспечит приток инженеров, рабочих и руководителей проектов, доступное финансирование само по себе не даст нужного темпа строительства.
— В первую очередь необходимо снижение стоимости заемных денег как для строителей, так и для потенциальных покупателей, — добавила Оксана Понаморенко. — Для стабильной работы девелоперам необходимо падение ключевой ставки ЦБ до уровня 8–9% годовых. Это позволит уменьшить ставку по проектному финансированию с помощью счетов эскроу и сделает рыночную ипотеку доступной для массового покупателя.
Среди других необходимых изменений она называет упрощение перевода бывших промышленных зон — «серого пояса» — в жилые территории, а также работу с кадровым дефицитом в собственных учебных кластерах, цифровизацию и привлечение специалистов из регионов.
— Устойчивость отрасли в ближайшие годы будет прежде всего зависеть от макроэкономических условий и стоимости денег, — подвел итог Алексей Пятненков. — Девелопмент — капиталоемкий бизнес с длительным инвестиционным циклом, поэтому высокие ставки одновременно снижают доступность ипотеки, удорожают проектное финансирование и сдерживают запуск новых проектов. Для сохранения объемов строительства необходимы постепенное снижение стоимости заемных средств, доступные ипотечные инструменты и предсказуемые условия работы, которые позволят компаниям планировать инвестиции на несколько лет вперед.