У новостроек всегда есть соседи — и общие с ними дороги, школы, маршруты к метро. Его появление может принести району новые возможности, а может добавить проблем, даже если внутри самого ЖК все продумано до мелочей.
В ежегодной профессиональной премии «Строитель года» в этом году среди номинаций — «Градостроительная интеграция», победителя в которой выбирают читатели — голосование завершится 8 ноября. «Фонтанка» и «Объединение строителей СПб» спросили ведущих девелоперов Петербурга и Ленобласти, как учесть эти связи еще до начала строительства, чтобы сделать новый квартал полноценной частью города.
Плюс один
Под градостроительной интеграцией можно понимать тот момент, когда квартал перестает быть отдельным объектом и становится частью городских маршрутов.
— Человек выходит из двора, идет к метро, в школу, в поликлинику и в магазин, и граница проекта в этом движении для него не существует, — поясняет Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино». — Так же работает обратное направление, когда в новый квартал приходят жители соседних домов, потому что там появилось то, чего у них раньше не было.
Проверить интеграцию, по его словам, можно одним вопросом: квартал добавляет району что-то новое или только потребляет уже имеющееся, то есть дороги, места в школах и пропускную способность транспорта.
Для Петербурга тема особенно важна, потому что свободной земли в сложившихся районах почти не осталось, и каждый новый дом занимает бывшую промышленную площадку, участок после расселения или дорогой участок между существующей застройкой. Строить в чистом поле здесь почти не приходится, поэтому девелопер всегда приходит в готовую среду с ее жителями, привычками и уже загруженной инфраструктурой, подчеркнул Максим Жабин.
— Качественная градостроительная интеграция — это создание таких жилых проектов, которые впишутся в существующий ландшафт, учитывая историю и архитектуру города, — продолжил Андрей Бородин, директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. — Для Петербурга это особенно важно: наш город обладает уникальным историческим наследием, собственным узнаваемым характером.
Поэтому задача девелопера становится сложнее: нужно не только построить новый жилой комплекс, отвечающий потребностям жителей, но и сделать это органично. И актуально это не только для центра города, но и в пригородах, в том числе в Ленобласти.
— Мы знаем, что в плотной застройке Мурино не хватает качественных рекреационных зон — поэтому в проекте «Аквилон РИВА» будет свой собственный пруд, всесезонная «точка притяжения», — объясняет Андрей Бородин. — Летом можно будет любоваться водной гладью, а зимой пруд превратится в каток во дворе.
Для меня градостроительная интеграция — это создание не просто жилых домов, а полноценной среды для жизни, которая становится естественной частью города.
Елена Греб,
финансовый директор ГК «Союз»
— Важно, чтобы новый жилой комплекс был связан с окружающей территорией, отвечал потребностям людей и развивался вместе с инфраструктурой, — соглашается Елена Греб, финансовый директор ГК «Союз».
Она отметила, что город развивается не только в исторических границах, но и на новых территориях, где появляются современные жилые кварталы. И здесь важно оценивать результат не только количеством построенных квадратных метров, но и тем, насколько комфортно людям будет жить в новом районе через пять, десять или двадцать лет.
— Мы в ГК «Союз» рассматриваем ЖК «Сибирь» в Тельмана именно с этой точки зрения. Для нас принципиально важно, чтобы проект развивался не только как жилая застройка, но и как среда для повседневной жизни семей, — рассказала Елена Греб. — Причём мы начали работать с окружающим пространством еще на начальном этапе строительства. Когда мы тольконачинали строительные работы, мы благоустроили прилегающую территорию, создали сквер, установили лавочки и фонари. Нам было важно, чтобы у людей появилось комфортное общественное пространство.
При этом с экономической точки зрения градостроительная интеграция тоже имеет значение: инфраструктура и качество среды влияют на привлекательность территории, устойчивость спроса и долгосрочную ценность недвижимости, подчеркнула эксперт.
— Градостроительная интеграция — это умение бесшовно вписать новые кварталы в существующую городскую ткань, — сформулировал Сергей Крупин, директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург». — Современная застройка должна не просто появляться на карте города, а продолжать и развивать сложившуюся жилую среду.
По его словам, речь идет не только о транспортной доступности и дорожной сети, но и о развитии образовательной и медицинской инфраструктуры, коммерции, общественных пространств. Важно учитывать и сложившиеся сценарии жизни: как люди перемещаются по району, где проводят свободное время, какие места становятся точками притяжения и т. д. Новая застройка должна поддерживать эти связи и создавать условия для их дальнейшего развития.
— По сути, застройщик вместе с властями выступает соавтором городской среды, — считает Сергей Крупин. — Поэтому качество жилого проекта определяется не только количеством построенных и сданных корпусов, но и тем, насколько органично новый квартал интегрируется в городскую жизнь.
— Интеграция подразумевает не просто строительство жилья: новые дома и кварталы должны вписываться в ткань города, дополнять среду и связывать пространства с учетом исторического и архитектурного контекста, баланса функций и потребностей жителей, — соглашается Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group.
О бесшовности говорит и Елизавета Гречухина, руководитель направления «Городская среда» ГК «А101»:
— Новый жилой комплекс становится частью города, когда он продолжает существующие связи и сценарии жизни, а не обрывает их на границе участка, — пояснила она, выделив несколько типов барьеров. Пространственные барьеры — это разрывы улиц и маршрутов, заборы, обходные пути. Временные барьеры возникают, когда территория строится очередями, а жильё появляется раньше инфраструктуры и общественных пространств.
Есть и сервисные барьеры — функции и службы могут быть рядом физически, но не связаны между собой, а ответственность за их создание и дальнейшую работу распределена между разными участниками, отметила Елизавета Гречухина.
— Для ГК «КВС» градостроительная интеграция — это осознанное встраивание нового объекта в уже существующую ткань города, — подчеркнула Анжелика Альшаева, коммерческий директор группы компаний «КВС».
В Петербурге эта тема приобретает особое звучание: сильная визуальная идентичность, историческая память и сложившаяся среда, поэтому механическое «вписывание» здесь не работает.
Анжелика Альшаева,
коммерческий директор группы компаний «КВС»
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС напомнила, что все новые проекты появляются в рамках стратегии развития города, принятой городскими властями — именно она определяет, какие проекты и где будут реализованы, а также какой инфраструктурой они должны быть обеспечены.
— Благодаря этому порядок интеграции новых проектов в городскую среду определяется заранее, еще до выхода девелопера на строительную площадку, — уточнила эксперт. — На застройщиках лежат тактические задачи: они отвечают за свой небольшой кусок территории. Профессиональные компетенции и полномочия девелопера заточены под работу именно на этом уровне: как вписать свои несколько домов в застройку квартала и как правильно рассчитать экономику проекта.
Городская стратегия, по ее словам, отвечает на другие вопросы: как должна развиваться транспортная инфраструктура города в ближайшие десятилетия, где горожане будут работать и т. д.
— Эти решения определяют, как будет жить город на десятилетия, если не на столетия вперед. Они принимаются городской администрацией, а коммерческие застройщики работают в рамках установленного городом правового каркаса. Это очень тесное взаимодействие, но город и застройщики работают каждый на своем уровне и в рамках своих возможностей, — добавила Наталья Кукушкина.
Хорошо вписывается
Чтобы жилой комплекс хорошо интегрировался в городскую ткань, за красивыми фасадами должна стоять инфраструктура, рассчитанная на весь комплекс в целом, считает Сергей Крупин.
— Городская среда складывается из множества элементов: дорожной сети, социальных объектов, общественных пространств и самой энергии петербуржцев, наполняющих их жизнью, — отмечает он. — Важно, чтобы все эти составляющие работали как единая система.
Сергей Крупин также отметил, что проекты компании «Главстрой Санкт-Петербург»: малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный», «Северная долина» и экорайон «Юнтолово» — отличаются друг от друга, потому что каждый формируется с учетом особенностей своей локации. Архитектура и организация пространства отражают характер Кронштадта, Выборгского и Приморского районов.
Новые жилые комплексы не должны превращаться в «спальные острова», оторванные от окружающей городской среды. Их задача — органично включаться в жизнь района и создавать новые возможности не только для своих жителей, но и для тех, кто живет по соседству.
Сергей Крупин,
директор проекта «Северная долина» компании «Главстрой Санкт-Петербург»
Причем этот принцип особенно актуален для проектов, которые строятся в несколько очередей. Например, этой осенью был согласован архитектурно-градостроительный облик нового квартала «Юнтолово» — компания планирует расширить набор архитектурных и пространственных решений, сохранив при этом целостность жилой среды. Так, в новом квартале предусмотрена застройка высотой от 7 до 17 этажей. Один из типов — урбан-блоки, в которых высота зданий постепенно снижается от внешнего периметра к внутренней части квартала, что позволит сформировать выразительный городской силуэт со стороны улиц и более камерную среду внутри. Отдельно стоящие здания-доминанты станут архитектурными акцентами. Более 65 тыс. кв. м территории займут озелененные и благоустроенные пространства, а центральным элементом ландшафтной концепции станет существующий водоем: вокруг него сформируют прогулочные, спортивные и рекреационные зоны.
При разработке нового проекта застройщик при необходимости должен спроектировать и построить новые дороги и соединить их с уже существующими, чтобы обеспечить бесшовную транспортную интеграцию в существующую городскую среду.
Наталья Кукушкина,
начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС
— Создание архитектурного облика также зачастую требует от застройщика сохранить связь с тем, что ранее существовало на этой территории, — продолжила Наталья Кукушкина.
Например, проект ЦДС «Чёрная Речка» возведен на месте крупного завода «Ильич» и несет в себе некоторые черты промышленной архитектуры: решетки на окнах, кирпичные фасады — это дань истории места, отметила она. То же касается работы в рамках колерной карты Санкт-Петербурга, что позволяет сохранить цветовую гамму города. Также, по словам Натальи Кукушкиной, застройщики учитывают, что возводимая ими социальная инфраструктура обслуживает не только жителей их квартала, но и соседних — это принимается в расчет при планировании транспортных потоков и размещении парковочных мест в жилом комплексе.
Внешний облик играет важную роль в градостроительной интеграции.
— В квартале бизнес-класса «Дубровский» в Пушкине мы сознательно работаем с архитектурой, которая не доминирует над историческим и природным ландшафтом, а бережно его продолжает: неоклассические фасады в светло-песочных и пастельно-зелёных тонах, высота домов всего четыре этажа и закрытые дворы без машин создают камерную среду, созвучную характеру этого места, — привела пример Анжелика Альшаева. — По моим наблюдениям, покупатель сегодня оценивает не только квартиру, но и то, насколько новый дом соответствует духу места, комфортно ли он вписывается в повседневные маршруты и визуальный код района.
Но, как считает Максим Жабин, архитектуру человек видит, а средой он пользуется, и во второй части как раз решается, приживется квартал в районе или нет. Главным документом становится мастер-план: связи между очередями, выезды, пешеходные маршруты, школа, сад, коммерция и общественные пространства закладываются до начала проектирования корпусов, и на площадке собрать район заново уже не получится.
— Мы разбираем проект через распорядок дня жителя и выписываем, как человек выходит утром с ребенком, где оставляет машину, за сколько минут доходит до остановки, где покупает хлеб по дороге домой. Часть этих маршрутов уходит за периметр, и именно они отвечают за интеграцию, — рассказывает он. — Социальная инфраструктура считается по нормативу от числа будущих жителей на территории проекта. Расчёт задает нижнюю границу, и настоящая интеграция начинается там, где норматив заканчивается, потому что нагрузку на соседние кварталы он не видит.
Отдельной работой Максим Жабин называет интересы соседей, поскольку людей беспокоят конкретные вещи: тень от нового дома, парковка на их улице, поток машин к школе и график строительных работ. Эти вопросы лучше разобрать до проектирования, пока ответ еще можно заложить в планировку, отметил он.
Павел Мельников уточнил, что для интеграции помимо архитектуры, важно учитывать транспортную доступность, обеспеченность социальными объектами, удобство пешеходных маршрутов, качество общественных пространств и интересы соседних кварталов.
— Таким принципам к формированию жилых кварталов следует Setl Group: доступность повседневной инфраструктуры и необходимых сервисов, организация игровых пространств для детей разных возрастов, спортивные зоны и озеленение, — говорит он. — При этом подходы необходимо адаптировать к конкретной территории: решения для исторического центра и нового района не могут быть одинаковыми.
Особое значение, по словам Павла Мельникова, имеет работа с наследием. Реставрация «Красного гвоздильщика», восстановление особняка Веге, комплексный подход к преобразованию территории в проектах «Аристократ» и «Империал Клаб» иллюстрируют разные направления этой работы холдинга.
— Задача девелопера — не только обновить застройку, но и сохранить характер места, дополнить его востребованными функциями, — подчеркнул он..
— По сути, застройщик должен предвидеть те изменения, которые произойдут после строительства, — говорит Андрей Бородин.
Новый жилой комплекс должен не создавать дополнительную нагрузку на район, а по возможности улучшать качество городской среды, будь то точки сферы услуг, объекты социальной инфраструктуры или благоустройства.
Андрей Бородин,
директор по строительству Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Он привел в пример комплекс «Аквилон Ливз», где коммерческие помещения на первых этажах формируют сферу услуг и розничной торговли для всего микрорайона: кафе и аптеки, пункты выдачи маркетплейсов, химчистка и магазины — здесь есть все, что необходимо жителям.
— Архитектура формирует визуальный облик территории, но комфорт определяется гораздо большим количеством факторов, — подтверждает слова коллег Елена Греб. — Важно понимать, как жители будут передвигаться по району, какие маршруты станут для них ежедневными, где будут находиться школы и детские сады, насколько доступны магазины, медицинские учреждения и места для отдыха. Необходимо также оценивать возможности инженерных сетей, состояние дорожной инфраструктуры и потенциальную нагрузку на существующие объекты.
Отдельное внимание следует уделять общественным пространствам. Дворы, пешеходные маршруты, озеленение и места для общения формируют среду, в которой люди проводят значительную часть своего времени. При этом благоустройство не должно ограничиваться территорией одного дома. Важно, чтобы у жителей были места для отдыха и прогулок, связанные с повседневной жизнью всего района. Есть и обратное движение: необходимо учитывать интересы жителей соседних кварталов.
— Появление нового комплекса может увеличивать нагрузку на дороги и социальные учреждения, менять привычные маршруты и влиять на повседневную жизнь людей. Эти последствия важно оценивать еще на стадии проектирования, — уточнила Елена Греб.
Отдельным и крайне важным направлением является создание социальной инфраструктуры. Так, в ЖК «Сибирь» ведется строительство детского сада на 190 мест, также в проекте еще один сад и школа.
Добровольно и принудительно
Для того, чтобы интеграция прошла успешно, важно правильно описать правила, определяющие, как продолжаются маршруты, где размещаются нужные жителям функции, как формируются общественные пространства и кто отвечает за их работу, — отмечает Елизавета Гречухина. — Эти правила должны сохранять преемственность между очередями строительства и соседними территориями.
Роль города здесь — не только установить требования к отдельному проекту, но и согласовать общую логику развития территории. А задача застройщика — выйти за границы своего участка и проверить, как его решения соединяются с окружающим городом.
Елизавета Гречухина,
руководитель направления «Городская среда» ГК «А101»
— Тогда новый район не просто вписывается в окружение внешне, а становится частью общей городской системы, — подчеркнула эксперт.
Сергей Крупин отметил, что сегодня требования города к социальным обязательствам застройщиков, в том числе в рамках работы Градостроительной комиссии, достаточно высокие.
— Это часть последовательной политики властей, направленной на более продуманное развитие территорий, когда жилье и необходимая инфраструктура создаются синхронно, — объяснил он. — Мы принимаем эти правила и понимаем, что диалог с городом — не формальность, а необходимая часть работы девелопмента. Важно находить решения, которые позволяют соблюсти установленные требования и одновременно учитывать экономику проекта.
Для девелопера это непростая задача: строительство социальных объектов, создание дорожной инфраструктуры и подключение к инженерным сетям требуют значительных вложений, а в условиях ограниченного спроса обеспечить экономическую устойчивость проекта становится все сложнее.
— Мы видим, что в нынешних рыночных реалиях застройщики осторожнее подходят к запуску новых проектов, а сделки с земельными участками и вывод новых объектов на рынок замедляются, — комментирует Сергей Крупин. — Если экономика проекта не складывается, развитие территории может отложиться: город не получает ни нового жилья, ни социальной инфраструктуры, а застройщик рискует утратить часть накопленных компетенций.
Елена Греб также отметила, что социальная инфраструктура требует значительных вложений, отдельного проектирования, организации строительных работ и соблюдения сроков. Поэтому такие объекты нужно учитывать в экономике проекта заранее, а не рассматривать как задачу, которую можно решить после завершения основной жилой застройки.
В целом же интеграция начинается задолго до появления первых жителей, говорит она: на этапе проектирования необходимо оценить потенциал территории, определить потребность в инфраструктуре, продумать этапность строительства и учесть действующие градостроительные требования.
— Большую роль здесь играют органы власти. Они определяют правила использования территории, параметры застройки, требования к социальной и транспортной инфраструктуре, а также условия реализации конкретных проектов, — уточнила Елена Греб. — Задача девелопера — работать в рамках этих требований и одновременно учитывать реальные потребности будущих жителей.
Максим Жабин и вовсе говорит, что на практике интеграция проходит через документы: правила землепользования и застройки задают параметры участка, проект планировки задаёт улицы и границы кварталов, региональные нормативы задают места в школах и садах, а общественные обсуждения дают жителям формальную возможность высказаться. Поверх этого идут социальные обязательства девелопера перед городом.
Требования властей я считаю нижней границей — ниже неё проект просто не согласуют, и в этом смысле норматив работает как защита от совсем плохих решений. Всё, что выше, остаётся решением девелопера, потому что связность маршрутов, качество двора и состав коммерции норматив не предписывает.
Максим Жабин,
директор по развитию ГК «ЕДИНО»
Работают требования по-разному. Там, где результат измеряется числом, то есть места в школе и саду, дорога, парковка и процент озеленения, механизм надёжный. Там, где результат измерить нечем, формальное требование выполняется, а среда может и не получиться.
Своя часть у девелопера тоже понятная. Внутренние дороги, дворы без машин, удобные подходы к остановкам и парковки, которые не перекрывают пешеходные связи, он делает сам, продолжил Максим Жабин. За внешнюю сеть, новые магистрали и развитие метро он не отвечает и сроков обещать не может. Здесь роль другая, то есть участвовать в обсуждении с городом, обосновывать нагрузку своим проектом и синхронизировать сроки там, где это возможно.
— Хороший результат получается, когда обе стороны видят один горизонт, — резюмировал он.
— Требования города к планировке, благоустройству и обеспеченности инфраструктурой играют важнейшую роль. При этом наша задача как застройщика — не ограничиваться выполнением нормативов, а искать решения, которые нужны будущим жителям и окружающему району, — подтвердил Андрей Бородин, отметив, что только в этом году Аквилон открыл четыре социальных объекта: среднюю школу и три детских сада в Петербурге и Ленинградской области.
— На практике интеграция — это совместная работа застройщика и города. Петербург задаёт обязательные параметры: обеспеченность социальными объектами, озеленение, транспортную доступность. Такие требования дисциплинируют рынок и защищают интересы горожан, — соглашается Анжелика Альшаева. — Я вижу, как работа ответственных застройщиков помогает городу решать вопрос дефицита инфраструктуры.
Отдельная ответственность, по ее словам, — социальная инфраструктура.
— Петербург уже прошел через этап, когда жилье строилось быстрее, чем школы и детские сады, и сегодня городские власти четко обозначили: строить жилье без социальной инфраструктуры нельзя, — напомнила она. — Мы с этим согласны и видим свою задачу в том, чтобы социальные объекты появлялись синхронно с жильём или даже опережающими темпами.
Во всех кварталах «КВС» предусмотрены детские сады, школы и общественные пространства.
— Для нас это не формальность, а часть архитектурного замысла: жилой комплекс без общественных пространств сегодня представить уже невозможно, — добавила Анжелика Альшаева.
Что-то все равно мешает
Главная сложность, по мнению Павла Мельникова, заключается в согласовании интересов: экономику проекта необходимо сочетать с инфраструктурными возможностями территории, сохранением наследия и ожиданиями жителей.
— Требования города задают обязательные рамки, но для гармоничного развития нужен диалог всех участников и синхронизация сроков строительства жилья и социальной, транспортной, торгово-сервисной инфраструктуры, — объясняет он.
В основе лежит системность: планировать нужно не отдельные дома, а взаимосвязанные территории, заранее определяя ответственность за создание и дальнейшее содержание объектов. Тогда новые кварталы становятся полноценной частью города.
Павел Мельников,
директор департамента развития проектов Setl Group
Одной из главных сложностей Андрей Бородин называет необходимость сочетать развитие территорий с сохранением исторического облика города и существующей инфраструктуры.
— Компромисс здесь возможен благодаря комплексному планированию и постоянному диалогу с городом, — считает он, отмечая, что не менее важно и развитие новых районов. Так, по его мнению, проекты «Солар» и «Солар Парк» в Шушарах, напротив, должны привнести более высокие стандарты жилой застройки в эту локацию: качественные архитектурные решения, английскую кирпичную кладку, закрытые безопасные дворы с ландшафтным дизайном.
— Мешает прежде всего разница горизонтов. Город планирует транспорт и социальные объекты в одном временном масштабе, а девелопер принимает решение о старте сегодня и выходит с домом через два-три года. После закладки фундамента назад уже не развернуться, поэтому совпадение сроков получается скорее удачей, чем правилом, — отмечает Максим Жабин.
Второе противоречие возникает при расчете нагрузки: норматив считает жителей одного проекта, а накопленную нагрузку нескольких соседних проектов на одну дорогу и один школьный микрорайон в этой логике не видит никто.
Третье препятствие, по его словам, возникает в циклах: у школы, сада, дороги и коммерции разные сроки проектирования, разные согласования и разная скорость финансирования, поэтому синхронизировать их ввод с жильём трудно даже при желании всех сторон.
— Четвертое — в деньгах. Стоимость финансирования и состояние спроса задают рамку для любого решения, а социальные обязательства и согласования давят на бюджет проекта, — говорит Максим Жабин. — В такой рамке первым под сокращение попадает то, что не продается напрямую, то есть благоустройство и общественные пространства. Мы решили для себя экономить на процессах, технологиях и управлении, но не на том, с чем житель соприкасается каждый день. Примерно десятая часть себестоимости отвечает почти за весь пользовательский опыт.
Компромисс же, по его словам, находится там, где спор идет до проектирования — когда начинаешь менять готовый проект, результат почти всегда выходит хуже исходного.
— Одно из главных противоречий связано с разными темпами развития жилой и внешней инфраструктуры, — также замечает Елена Греб. — Жилые дома, дороги, инженерные сети, школы и детские сады требуют разных сроков проектирования, согласования, финансирования и строительства. При этом потребность в инфраструктуре возникает по мере заселения территории, и откладывать решение этих вопросов на неопределенный срок нельзя.
Есть, по ее словам, и финансовая сторона: строительство социальной инфраструктуры требует существенных инвестиций, которые необходимо учитывать в экономике девелоперского проекта. Но при этом далеко не все вопросы развития территории находятся исключительно в зоне ответственности застройщика.
— Необходимо найти баланс между экономической эффективностью использования земли и комфортом городской среды, — добавила Елена Греб. — Территория должна развиваться экономически обоснованно, но при этом плотность застройки, доступность общественных пространств и обеспеченность инфраструктурой должны соответствовать потребностям будущего населения.
Вносим поправки
Для того, чтобы территории развивались, прежде всего социальная нагрузка должна быть посильной, а механизмы ее распределения — более гибкими, отметил Сергей Крупин. В частности, стоит рассмотреть и специальные условия финансирования проектов, связанных со строительством социальных объектов и созданием сложной инфраструктуры.
— Еще одно направление — упрощение процедур для проектов с повышенными обязательствами по строительству школ, детских садов и поликлиник, — продолжил он. — Застройщики готовы участвовать в развитии социальной инфраструктуры, но высокая стоимость заемного капитала существенно усложняет реализацию таких проектов. Поэтому необходимо не только определять объем обязательств, но и создавать условия, при которых их можно выполнить в разумные сроки.
Не менее важна, по его словам, стабильность правил: застройщик должен понимать требования к социальной нагрузке заранее и иметь возможность оценить экономику проекта на перспективу.
— Петербург движется к более продуманному развитию городской среды, и это правильное направление. Главное, чтобы требования к качеству застройки и социальной инфраструктуре сочетались с экономической реализуемостью проектов. Тогда новые кварталы смогут развиваться комплексно, а жители будут получать жилье и необходимую инфраструктуру, — резюмировал Сергей Крупин.
О предсказуемости городских планов говорит и Максим Жабин. По его словам, девелоперу важнее знать точный срок новой дороги или станции, чем получить послабление по нормативу. Под известный срок проект можно пересобрать, а под неопределенность закладывают запас, и этот запас оплачивает покупатель.
Также, по его мнению, считать нагрузку надо по территории, а не по отдельному проекту.
— Пока школа, дорога и транспорт считаются от числа жителей одного квартала, сумма нескольких кварталов остается вне расчёта, хотя живут люди именно в этой сумме, — говорит он. — Важен и порядок ввода. Социальная и транспортная инфраструктура должна входить в строй вместе с жильем или чуть раньше. Инфраструктура не может быть обещанием на будущее, потому что слова «дальше будет» для семьи не работают. Работающая школа этот вопрос закрывает, и в одном из наших кварталов такую роль выполняет школа на 1 050 мест.
Еще один пункт — у общественных пространств должен быть хозяин, а пока не названы ответственный, расписание и бюджет содержания, пространство остается газоном с дорожками, а расходы по нему приходят в квитанцию жителя.
И последнее, критерий оценки.
— Квартал имеет смысл проверять не метрами и не числом объектов, а тем, удобно ли жить на территории уже на первой очереди, до того, как достроится весь проект. Новых денег от города ни один из этих пунктов не требует, — добавил Максим Жабин.
Елена Греб считает, что необходим более широкий взгляд на само понятие комфортной среды.
— Полноценный район не может состоять только из жилых домов и парковочных мест. Ему нужны общественные пространства, озеленение, безопасные пешеходные маршруты, места для повседневных услуг и возможности для общения жителей, — пояснила она. — Отдельно я бы отметила необходимость учитывать долгосрочную экономику территории. Качественная инфраструктура требует инвестиций сегодня, но именно она во многом определяет востребованность района в будущем. Поэтому оценивать девелоперский проект только по стоимости строительства и объему реализованного жилья недостаточно. Необходимо учитывать, насколько устойчивой и комфортной будет созданная среда в перспективе.
Андрей Бородин добавил, что комплексное развитие территорий позволяет решить все вопросы интеграции наиболее эффективно еще на этапе проектирования.
— У Группы Аквилон большой опыт таких проектов в разных регионах страны, когда жильё, дороги, социальная инфраструктура, общественные пространства и озеленение планируются во взаимосвязи, — рассказал он. — В Петербурге и в Ленинградской области мы всегда применяем наши лучшие практики, принимая во внимание локальную идентичность и стремясь как можно лучше реализовать концепцию самого проекта. Но самый качественный результат рождается только в синергии с городом.