Квартиры в петербургских новостройках продолжают уменьшаться, хотя дешевле от этого не становятся. В августе 2026 года средняя площадь проданной квартиры в городе составила 37,9 кв. м против 38,7 кв. м годом ранее.
За тот же период средняя стоимость квадратного метра выросла на 20%, до 356,7 тыс. рублей, а квартиры в целом — на 18%, до 13,5 млн рублей. В Ленинградской области покупатели тоже стали выбирать жилье скромнее: средний метраж сократился с 42,7 до 41,1 кв. м.
При этом в новых проектах в целом по России обозначилась противоположная тенденция: средняя площадь квартир, выведенных на рынок в январе — июле 2026 года, выросла на 3,3%, до 50,4 кв. м. Означает ли это, что эпоха микроквартир подходит к концу, сколько пространства действительно нужно для комфортной жизни и что должно измениться, чтобы покупатели могли позволить себе больше, — обсудили участники круглого стола «Фонтанки».
Когда уменьшать уже некуда
За последние годы небольшие квартиры стали для многих покупателей единственным способом приобрести собственное жилье. Однако возможности сокращать площадь не бесконечны: даже самая компактная студия должна вмещать не только кровать и кухню, но и все необходимое для повседневной жизни. Где проходит эта граница, застройщики оценивают по-разному.
— Рынок уже близок к нижней границе по площади, особенно в массовом сегменте. Дальнейшее сокращение метража ограничено и нормативными требованиями, и обычными бытовыми сценариями. В квартире должны оставаться полноценные жилые зоны, места для хранения, возможность разместить стандартную мебель, — говорит Денис Заседателев, генеральный директор ГК «Ленстройтрест». — При этом для покупателя одним из главных факторов остается общий бюджет покупки. Поэтому компактные форматы будут востребованы до тех пор, пока цена будет являться главенствующей причиной выбора. Задача девелопера в этих условиях состоит в том, чтобы не просто уменьшать площадь, а сохранять нормальную функциональность жилья.
Более конкретные ориентиры предлагает Андрей Пахомовский, исполнительный директор ГК «Балтийская Коммерция».
— Физически квартиры могут становиться меньше, но важно различать доступность покупки и комфорт проживания, — пояснил он. — Для студии разумный ориентир — от 25–28 кв. м, для однокомнатной квартиры — от 35–40 кв. м, для семейной — от 55–60 кв. м. Это не универсальные нормативы: многое зависит от планировки и состава семьи. Мы считаем, что сокращение площади не должно происходить за счет качества жизни.
Рынок уже проходил этап массового строительства квартир, площадь которых была значительно меньше этих ориентиров. Как напоминает Светлана Денисова, начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“», в периоды экономического роста метраж жилья увеличивался, а во время кризисов сокращался. Особенно заметно это было в крупных городах, где компактное жилье оставалось наиболее доступным.
— Ранее девелоперы реагировали на это снижением площади — массово строили микро-студии от 17–19 кв. м, — отметила она. — Однако рынок столкнулся с регуляторным ограничением: введение минимальных лимитов на первичку (например, порог в 28 кв. м в Москве и Петербурге для новых проектов) искусственно сдерживает этот тренд. В результате возникает разрыв: при высоком спросе на компактное и доступное жилье девелоперы вынуждены перестраивать форматы проектов.
Но ограничения связаны не только с нормативами.
— Я считаю, что рынок уже близок к минимальному функциональному метражу. Дальнейшее сокращение площади возможно технически, но оно быстро начинает ухудшать качество жизни и ликвидность квартиры, — говорит Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино».
Для студии, по его словам, принципиально важно сохранить полноценное спальное место, кухонную зону, хранение и санузел. В однокомнатной квартире должно оставаться разделение личного и общего пространства, а в семейной — возможность организовать быт родителей и детей без постоянных компромиссов.
— Поэтому девелоперы всё чаще оценивают не минимальное число квадратных метров, а функциональность планировки, — пояснил он. — Сэкономить площадь можно за счёт более точной организации пространства, но нельзя бесконечно уменьшать помещения без потери потребительской ценности. Компактная квартира может быть удобной, если в ней заранее предусмотрены места для хранения, нормальная расстановка мебели и понятное разделение зон.
— Вообще, малый метраж — это компромисс для всех, — подчеркнул Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Для покупателей по причине ограниченного бюджета и дорогой ипотеки, для девелоперов по причине тех или иных ограничений спроса.
Студия остаётся востребованным типом жилья, но площадь менее 28 кв. м — это уже компромисс с комфортом проживания. Поэтому введение минимального норматива площади мы считаем оправданным.
Мария Мартемьянова
директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
— По нашим исследованиям, для семьи с двумя детьми минимально комфортным можно считать метраж от 60 кв. м, а оптимальным — 70–80 кв. м, — говорит она. — Но не менее важна сама планировка: квартира меньшей площади с правильно организованным пространством может быть удобнее более просторной, значительная часть которой приходится на коридоры и другие малофункциональные зоны.
— Никогда не говори «никогда». Мы живем во время больших перемен, и несмотря на цикл создания и реализации проектов в несколько лет, становимся свидетелями регулярных изменений и адаптаций рынка под текущую ситуацию и возможности покупателей. Международная практика показывает, что площади квартир могут быть еще меньше. Другое дело, насколько это подходит покупателю в России? — добавила она.
Один из факторов, который определяет размеры жилья, — условия ипотечных программ. Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», напоминает, что в период массовой льготной ипотеки спрос развивался одновременно в двух направлениях.
— С одной стороны, доступные ставки стимулировали семьи с детьми улучшать жилищные условия и приобретать более комфортное многокомнатное жилье, — рассказывает он. — С другой, сравнительно высокая доля сделок пришлась на первую квартиру — в частности, студии. Такие лоты приобретали либо сами молодые семьи в качестве стартового варианта, либо родители для подрастающих детей.
Последующее изменение условий государственных программ заставило покупателей пересматривать возможности приобретения жилья.
— Популярность лотов небольшой площади продиктована в первую очередь экономическими условиями, — подчеркнул Михаил Рогатых, директор по развитию продаж Группы Аквилон. — При такой стоимости «квадрата» и высоких ставках покупатель покупает то, что может себе позволить. Сегодня в проектах Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя минимальная площадь студий начинается от 20 кв. м. Мы считаем это базовым минимумом, комфортным для проживания. Большее сокращение метража снижает и качество жизни, и ликвидность квартиры.
Почему в области квартиры тоже уменьшаются
На первый взгляд, Ленинградская область должна оставаться территорией более просторного жилья: квадратный метр здесь существенно дешевле, чем в Петербурге. Однако статистика продаж показывает, что покупатели экономят на площади и за пределами города. Причина не только в ценах, но и в том, кто именно приобретает квартиры в областных новостройках.
По наблюдениям Светланы Денисовой, здесь особенно велика доля покупателей первого жилья, которые ограничены не только собственными доходами, но и лимитами льготных ипотечных программ.
— Даже при более низкой стоимости квадратного метра определяющим фактором остается итоговый чек и размер ежемесячного платежа, что побуждает выбирать более компактные варианты, — говорит она.
— Квартиры в области выбирают те, для кого важен низкий «порог входа» при покупке первого жилья, — добавляет Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп». — Чаще всего это молодые люди из регионов, которые рассматривают такую покупку как временный трамплин. Те же, кто планирует создание семьи, подходят к выбору иначе: для них в приоритете развитая инфраструктура, транспортная доступность, время в пути до работы и наличие петербургской прописки.
Денис Заседателев обращает внимание, что более доступная стоимость метра вовсе не означает готовности покупателя потратить на квартиру больше денег.
Для многих область остается альтернативой Петербургу именно за счет более доступной полной стоимости квартиры.
Денис Заседателев
генеральный директор ГК «Ленстройтрест»
— При росте цен покупатель и здесь сокращает метраж, чтобы сохранить приемлемый первоначальный взнос и ежемесячный платеж, — уточнил он.
При этом различия между городом и областью сохраняются. Максим Жабин объясняет их не только ценами, но и тем, за какие преимущества покупатели готовы платить.
— В Петербурге покупатель чаще платит за адрес, городскую инфраструктуру и сокращение времени в пути. Поэтому он принимает меньшую площадь как цену проживания в городе, — говорит он. — В Ленинградской области главный аргумент традиционно связан с возможностью получить больше пространства за сопоставимый бюджет, однако этот потенциал ограничен текущей платежеспособностью семей.
Впрочем, на средний метраж проданных квартир влияет и структура сделок. Если на рынке активнее всего продаются студии и однокомнатные квартиры, статистическая площадь сокращается независимо от того, насколько просторное жилье вообще представлено в продаже.
— Поэтому сокращение метража в области не означает, что преимущество более доступной локации исчезло, — считает Максим Жабин. — Оно показывает, что покупатель стал осторожнее и сначала защищает допустимый размер платежа, а уже потом выбирает площадь.
Для семей выбор между Петербургом и областью оказывается сложнее простого сравнения цен. Дмитрий Ефремов допускает, что при изменении ипотечных условий часть покупателей будет активнее рассматривать областные проекты, где при сопоставимом бюджете можно рассчитывать на большую квартиру или дополнительную комнату.
Если в областном проекте предусмотрена необходимая инфраструктура, покупка квартиры в ЛО может стать разумным компромиссом.
Дмитрий Ефремов
начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»
— Но если экономия на стоимости жилья оборачивается существенными ограничениями в повседневной жизни (например, из-за дефицита социальных и коммерческих объектов), покупатель может предпочесть Петербург, — добавил он.
Особенно важно это для семей с детьми: помимо дороги до работы, приходится учитывать поездки в школы, кружки и учреждения дополнительного образования. В результате стоимость жилья становится лишь одной из составляющих решения.
Мария Мартемьянова указывает и на регуляторные изменения, которые постепенно будут влиять на предложение в Ленинградской области.
— С 1 января 2026 года в Ленинградской области действует минимальный норматив площади квартиры 28 кв. м. Более компактные варианты, которые ещё остаются в продаже, в основном относятся к проектам, согласованным раньше, — уточнила она. — По мере реализации таких очередей возможности дальнейшего уменьшения квартир будут сокращаться, а большее значение будет иметь сама квартирография и эффективность планировок.
По словам Сергея Софронова, в Ленобласти сокращение составило всего 0,7 кв. м за год при средних 42,2 кв. м (это на 10% больше, чем в Петербурге).
— Не такое уж сокращение, а если смотреть на динамику августа — сентября, то и вовсе рост, почти на 1,5 «квадрата», — подчеркнул он. — Но причина понятна — уходившие в сентябре старые правила по семейной ипотеке. На этом фоне с приобретениями более просторных вариантов по семейной программе средняя площадь и подросла. Это также к вопросу об условиях и предпочтениях — ставка по ипотеке до 5% годовых для всех быстро обозначила бы значительный рост среднего метража.
— Здесь важно разделять стоимость квадратного метра и стоимость всей квартиры, — комментирует Михаил Рогатых. — Более низкая цена метра в Ленинградской области действительно делает жилье доступнее, но при высокой ипотечной ставке покупатель все равно ориентируется прежде всего на общий бюджет и ежемесячный платеж.
Екатерина Немченко считает, что в области есть отдельная категория покупателей, для которых даже небольшая квартира в Петербурге оказывается недоступной.
— К сожалению, доход населения не растет, финансового инструмента покупки для широких слоев населения нет. Ситуация с продажами в городе и области иллюстрирует возможности населения, — отметила она.
Просторнее строят, компактнее покупают
Статистика новых проектов и фактических продаж сегодня показывает разнонаправленное движение. Застройщики вроде бы начинают предлагать более просторные квартиры, но покупатели продолжают отдавать предпочтение небольшим лотам.
Максим Жабин предлагает прежде всего разделять два показателя: площадь жилья, которую девелопер закладывает в проект, и метраж квартир, которые действительно удается продать.
Девелоперы могут увеличивать долю семейных квартир, потому что проект должен отвечать более широкому набору жизненных сценариев.
Максим Жабин
директор по развитию ГК «Едино»
— При этом покупатель сегодня часто принимает решение исходя из ежемесячного платежа и общей суммы покупки. Поэтому он выбирает меньшую площадь даже тогда, когда на рынке появляется больше просторных вариантов, — пояснил он.
Сам по себе рост метража в новых проектах, по его оценке, еще не свидетельствует об изменении спроса.
— Для этого нужно, чтобы увеличивалась площадь именно проданных квартир, рос спрос на семейные форматы и улучшалась доступность финансирования, — считает Максим Жабин. — Пока предложение становится просторнее, а сделки — компактнее, рынок скорее готовится к возможному изменению спроса, чем уже переживает его.
Пять лет назад в Петербурге средняя площадь по новым разрешениям на строительство составляла 46,5 кв. м. Сейчас — 50,6 кв. м, говорит Сергей Софронов. То есть выросла почти на 9%.
Впрочем, предпосылки к этому уже складываются. В Ленобласти, по его словам, минимальная площадь от 28 кв. м, здесь регулируют нормы. В Петербурге официальных ограничений пока нет.
Однако это не разворот. Таковым будет устойчивое снижение массового спроса на компактные форматы в течение долгого времени, вместе с ростом продаж более просторных вариантов.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК «ПСК»
— Однако если посмотреть на структуру планировок новых проектов за последний год, то тенденция к увеличению минимальных площадей также есть, — добавил Сергей Софронов. — Причина в том, что происходит смещение в более дорогие категории. Строить в городе все дороже, а дорогая недвижимость тяготеет к более просторным форматам квартир. И это «тянет» вверх средний показатель по всему предложению.
Спрос, в свою очередь, массово еще опирается на созданную ранее витрину, где компактные форматы представлены в большой степени. Отсюда большой спрос на студии — судя по статистике, самый большой в России.
— Можно сказать, что Петербург раньше носил звание столицы коммунальных квартир, сейчас может считаться таковой в категории студий, но в скором времени эта ситуация может поменяться, — комментирует он. — Так или иначе, студии — есть транзитное жилье. К лучшим жилищным условиям, к новому семейному статусу и так далее. Для покупателей всегда лучше, когда есть возможность приобрести небольшую, но недорогую недвижимость, чем когда такие варианты не предлагаются.
Екатерина Немченко обращает внимание на менее очевидные причины увеличения средней площади. На размеры квартир влияют не только маркетинговые решения, но и особенности земельного участка, конфигурация зданий, их ширина и требования к инсоляции. Изменение доли студий в проекте также способно увеличить средний показатель без существенного пересмотра площадей остальных квартир.
Впрочем, главным препятствием для разворота спроса эксперт считает недоступность финансирования. Даже во время повышенного интереса к семейной ипотеке покупатели, приобретавшие более просторные квартиры для улучшения жилищных условий, по ее оценке, составляли лишь около 15%.
Выводы о развороте рынка преждевременны. Пока не появится доступный финансовый инструмент для покупки квартир, площади квартир в массовом сегменте расти не будут.
Екатерина Немченко
коммерческий директор холдинга «РСТИ»
При этом интерес к семейному жилью остается. Андрей Пахомовский приводит пример структуры квартир в ЖК «Гильдия», где наряду с однокомнатными предусмотрена значительная доля двух- и трехкомнатных квартир.
— В нашем комплексе 32% квартир — однокомнатные, 30% — просторные двухкомнатные и 21,5% — трёхкомнатные, — уточнил он. — Такое соотношение отражает наш подход: площадь семейной квартиры должна обеспечивать комфорт каждому члену семьи, позволяя организовать как общее пространство, так и личные зоны. Пока рано говорить о развороте рынка, но запрос на качество жилого пространства становится всё более значимым.
— Мы видим процесс оптимизации продукта через повышение эффективности каждого квадратного метра, — говорит Михаил Рогатых. — Покупателю по-прежнему нужны полноценные спальни, места хранения, кухни-гостиные, рабочие зоны. Застройщики и клиенты ищут оптимальный вариант квартирографии.
При этом отдельные девелоперы уже работают преимущественно с семейным спросом. Светлана Денисова рассказывает, что в проектах БФА-Девелопмента доля студий невелика, а основной акцент сделан на квартиры для длительного проживания.
— В 2025 году средняя площадь проданной нами квартиры составила около 60 кв. м, что выше среднерыночных показателей по Санкт-Петербургу, — приводит она пример. — Это объясняется устойчивым спросом на трех- и четырехкомнатные квартиры площадью более 90 «квадратов» (вплоть до 120 кв. м).
При этом эксперт обращает внимание на возможные последствия чрезмерного увлечения небольшими квартирами в массовом сегменте.
— В последние годы на рынке сформировался перекос в сторону малоформатного жилья: у ряда застройщиков его доля достигала 75%. Несмотря на присутствие студентов, инвесторов и покупателей первого жилья, такой объем создает риски затоваривания сегмента студий и однокомнатных квартир, — говорит Светлана Денисова.
Реальная потребность граждан связана с более просторным жильем. Говорить о смене тренда пока рано, однако дисбаланс предложения уже очевиден.
Светлана Денисова
начальник отдела продаж АО «СЗ „БФА-Девелопмент“»
Денис Заседателев также не считает рост площади в новых проектах доказательством изменения покупательского поведения. По его словам, на решения девелоперов влияют нормативы и потребность в семейных форматах, тогда как на реальные сделки — условия кредитования.
— По опыту компании фактор доступности ипотеки остается очень существенным. По итогам первого полугодия 2026 года на ипотеку пришлось 59% продаж компании, а в июне ее доля достигла 70%. Поэтому устойчивый рост спроса на более просторные квартиры во многом будет зависеть от стоимости кредитования и доходов покупателей, — уверен он.
— Покупатели по-прежнему чувствительны к полной стоимости квартиры, — соглашается Мария Мартемьянова. — По мере роста стоимости квадратного метра именно бюджет покупки остается одним из основных ограничений, поэтому востребованными остаются компактные и при этом функциональные планировки. Одновременно возможности просто уменьшать квартиры становятся все более ограниченными — и нормативами, и требованиями к качеству жилья. Поэтому задача сегодня скорее не в дальнейшем сокращении площади как таковой, а в том, чтобы эффективнее использовать каждый квадратный метр.
Студии уступают место семейным квартирам?
Изменение квартирографии — один из способов адаптировать новые проекты к спросу, но это процесс небыстрый, и он зависит от многих факторов.
Универсальной квартирографии больше нет. В массовом сегменте сохраняется интерес к компактным лотам, а в проектах более высокого класса востребованы полноценные однокомнатные квартиры, европланировки и семейные форматы.
Андрей Пахомовский
исполнительный директор ГК «Балтийская Коммерция»
При этом одним из перспективных направлений он называет квартиры для людей, которые регулярно перемещаются между Петербургом и Москвой.
— Запуск высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург, запланированный на 2028 год, может сделать регулярные деловые поездки между городами ещё удобнее и сформировать дополнительный спрос на небольшие квартиры как на «второй дом» в Петербурге, — считает Андрей Пахомовский. — Для человека, который приезжает на два-три рабочих дня, важен не большой метраж сам по себе, а функциональная планировка: полноценное спальное место, рабочая зона, достаточно мест хранения и комфортная кухня. Для «Гильдии» такой сценарий особенно органичен благодаря расположению в Центральном районе и близости к Московскому вокзалу.
Евгений Колесников обращает внимание на другую группу покупателей семейных квартир — тех, кто уже приобрел небольшую квартиру несколько лет назад, а теперь нуждается в расширении жилплощади.
Владельцы студий, приобретённых массово 5–7 лет назад, расширяют жилплощадь в связи с появлением детей, используя средства от продажи прежних квартир в качестве первоначального взноса.
Евгений Колесников
руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп»
— Во-вторых, изменился ипотечный вектор: отмена массовых льготных программ несколько охладила перегретый в 2020–2022 годах рынок инвестиционного и арендного жилья, сместив акцент с микролотов в сторону одно- и двухкомнатных квартир, — пояснил он.
По его словам, в ГК «Лидер Групп» учитывают эти изменения при формировании новых проектов. Так, в семейном комплексе «ИСКРА-Сити» в Невском районе, запущенном в 2024 году, предусмотрены студии площадью более 27 кв. м с разделением кухонной и жилой зон, балконы глубиной более 4 кв. м, а также семейные квартиры с дополнительными местами хранения и постирочными.
В квартале АЭРОСИТИ компания развивает этот подход. Здесь наряду со студиями появились новые планировки, рассчитанные на длительное проживание семей.
— В новых очередях предусмотрена разнообразная линейка двухкомнатных квартир площадью 51–56 кв. м и трехкомнатных евроквартир с полной отделкой площадью 66–73 кв. м. В них предусмотрены две полноценные ванные комнаты, одна из которых с естественным освещением, дополнительный гостевой санузел и множество функциональных ниш для организации систем хранения, — рассказал Евгений Колесников.
Он также связывает увеличение интереса к таким квартирам с изменением отношения покупателей к недвижимости за пределами исторически сложившихся районов Петербурга.
— Петербургская агломерация окончательно перестает быть транзитной зоной. Покупатели семейного формата приобретают жилье для себя на десятилетия вперёд. Они выбирают не просто квадратные метры за КАДом, а комфортную среду для жизни, удалённой работы и воспитания детей, — резюмировал он.
Однако дальнейшая структура спроса во многом будет зависеть от доступности ипотеки. Дмитрий Ефремов считает, что изменение условий семейных программ может привести к сокращению доли крупных квартир в массовом сегменте.
— Ранее при лимите кредита в 12 млн рублей, а в некоторых случаях — при наличии существенного первоначального взноса, семьи могли позволить себе просторные квартиры, в том числе трех- и четырехкомнатные. Теперь доступность таких вариантов снизится, — подчеркнул он. — Таким образом, девелоперы будут внимательнее подходить к формированию квартирографии, чтобы избежать затоваривания крупными лотами. В массовом сегменте доля трех- и четырехкомнатных квартир может постепенно сокращаться, тогда как однокомнатные и двухкомнатные квартиры сохранят высокую ликвидность благодаря более доступному бюджету покупки и функциональности планировок.
Светлана Денисова напоминает, что квартирография не может меняться столь же быстро, как покупательский спрос. Строительный цикл занимает около трех лет, поэтому решения о составе квартир приходится принимать задолго до начала продаж.
— При этом спрос крайне чутко реагирует на внешние сигналы: мы видели всплески активности на фоне геополитических новостей, снижение ключевой ставки сразу давало скачок обращений, а изменение требований по «семейной ипотеке» спровоцировало настоящую лавину заявок, — говорит она.
По наблюдениям компании, в условиях ограниченного предложения на первичном рынке особенно востребованы компактные двух- и трехкомнатные квартиры.
— Квартирография становится более сбалансированной, — считает Денис Заседателев. — Доля семейных форматов постепенно растет, но компактные квартиры не исчезают, поскольку для значительной части покупателей они остаются наиболее доступным способом приобрести собственное жилье.
Просторные двух- и трехкомнатные квартиры, по его словам, в первую очередь выбирают семьи, рассчитывающие прожить в них много лет. При этом однокомнатные и компактные двухкомнатные форматы сохраняют привлекательность за счет меньшего бюджета покупки.
В проектах ГК «А101», по словам Марии Мартемьяновой, доля студий в среднем составляет около 20%.
— Количество студий постепенно сокращается, но я бы не говорила об отказе от этого формата, — пояснила она. — Конкретное соотношение форматов зависит от локации, концепции проекта и состава спроса. Студии остаются востребованным типом жилья, однако в квартирографии важно сохранять баланс между компактными лотами и семейными форматами.
При этом покупательские предпочтения, по наблюдениям эксперта, постепенно меняются.
— Спрос становится в большей степени ориентированным на собственное проживание, поэтому растёт интерес к функциональным однокомнатным и двухкомнатным квартирам, а со стороны семей — к двух- и трехкомнатным форматам, — добавила Мария Мартемьянова. — Но студию также нельзя считать исключительно инвестиционным продуктом. Для кого-то это первое собственное жильё, квартира для одного человека или пары, для кого-то — второе жильё для периодических поездок в город.
В проектах Группы Аквилон структура предложения за последние полгода также изменилась, хотя и не радикально.
— Доля студий в структуре предложения в проектах Группы Аквилон с апреля по октябрь 2026 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократилась с 42% до 40%, доля однокомнатных квартир выросла с 11% до 13%, — рассказал Михаил Рогатых.
Рынок по-прежнему ориентирован на компактные форматы, однако мы знаем, что отложенный спрос на функциональное пространство для жизни и более просторные планировки есть всегда.
Михаил Рогатых
руководитель направления развития продаж Группы Аквилон
Екатерина Немченко предлагает не переоценивать масштаб изменений. По ее наблюдениям, студии и однокомнатные квартиры в петербургском массовом сегменте давно занимают более половины предложения, а результаты продаж 2025–2026 годов подтверждают устойчивое лидерство однокомнатных квартир.
— Это означает, что в ближайшее время мы не увидим существенных изменений в квартирографиях новых проектов. Наблюдается несущественное сокращение доли студий в новых проектах. Большие по площади квартиры — это удел верхнего сегмента рынка, начиная от бизнес класса, — говорит она, отмечая, что в Холдинге «РСТИ» квартирографию каждого проекта формируют после анализа существующего жилого фонда в локации, результатов продаж конкурентов, соотношения спроса и предложения, финансовых возможностей и предполагаемого состава покупателей. Учитывается и опыт продаж в других проектах холдинга.
Такой подход позволяет варьировать не только количество комнат, но и размеры квартир одного типа. При этом даже небольшая доля компактных студий способна удовлетворять наиболее активный спрос.
— РСТИ отдает предпочтение сбалансированной квартирографии, дающей полное предложение по типам квартир и широкий спектр по размерам квартир и планировочным решениям. Мы не исключаем из проектов студии и многокомнатные квартиры, но не стремимся делать их много. Например, студии площадью порядка 20 кв. м составляют долю всего в 2% в квартирографии, хотя их раскупают в первую очередь, — добавила Екатерина Немченко.
По ее словам, трехкомнатные квартиры с кухней-гостиной площадью 18 кв. м в проектах холдинга начинаются от 74 кв. м, а многокомнатные квартиры комфорт-класса представлены в диапазоне 74–115 кв. м.
— Я бы не говорил о повсеместном сокращении доли студий. Их количество зависит от локации, класса проекта и финансовой модели, — продолжил Максим Жабин. — При этом монотонная квартирография с преобладанием самых маленьких лотов становится менее устойчивой. Она ограничивает аудиторию и хуже отвечает на задачу долгосрочного проживания.
Среди наиболее перспективных форматов он выделяет компактные квартиры с отдельной спальней, семейные двухкомнатные варианты и планировки, которые можно приспосабливать к изменению жизненных обстоятельств.
— Трёхкомнатные квартиры остаются более узким продуктом, но именно они формируют семейную часть предложения и помогают проекту не сводиться к продаже стартового жилья, — констатировал он.
Сергей Софронов рассказал, что у ГК «ПСК» за последние пять лет средний метраж квартир вырос на 16 кв. м — сейчас средняя площадь квартир в строящихся домах 53 кв. м.
— Очень больших вариантов, искажающих картину, у нас нет. Есть лоты порядка 180 кв. м, но их в общем объеме немного, — пояснил он. — Только за последний год мы увеличили средние площади на 6,5 кв. м, что обусловлено новыми проектами, в которых средний метраж больше: «Сезоны», «Ассамблея», «Галерная гавань», «Акватория», «Оптимист». На долю студий, соответственно, приходится все меньше, вплоть до их полного отсутствия в отдельных проектах.
Появляется больше планировок семейного формата, двух-, трехкомнатных квартир и более.
— Спрос на такие в комфорт-классе был устойчив и даже рос в период действия «нормальных» условий по семейной ипотеке, — уточнил он. — Далее в этой категории со спросом на такие форматы будет сложнее. Что касается бизнес-класса и премиального сегмента, то здесь малые форматы пользуются не самым большим спросом для собственного проживания, но в категории инвестиционных покупок интерес остается.
Как заставить работать каждый метр
Когда увеличить площадь квартиры невозможно из-за бюджета, на первый план выходит планировка. Застройщики стараются избавляться от длинных коридоров, использовать ниши для хранения, объединять кухню и гостиную, предусматривать рабочие места и дополнительные функции.
Екатерина Немченко отмечает, что даже квартиры одинаковой площади могут существенно отличаться по удобству для конкретной семьи. Так, в проектах РСТИ комфорт-класса средняя площадь студий находится в диапазоне 20–24 кв. м, однокомнатных квартир — 30–42 кв. м, двухкомнатных — 46–62 кв. м, трехкомнатных — до 80 кв. м. В каждом диапазоне предусмотрены разные варианты планировок.
При проектировании учитываются форма и пропорции помещений, размеры окон, наличие балкона или лоджии, расположение мебели и техники, организация хранения и функциональность санузлов. Встречаются квартиры с мастер-спальнями, отдельными гардеробными, окнами в ванных комнатах и террасами.
— Несмотря на то, что все покупатели являются современниками, предпочтения оказываются у всех разные, они напрямую зависят от состава семьи, образа жизни и привычек. В связи с этим нет «золотых стандартов», идеальная для одного покупателя планировка не подойдет другому, — говорит она. — Например, отношение к так называемым европланировкам с объединенным пространством кухни и гостиной нельзя назвать единодушным, есть покупатели, которые предпочитают классическую планировку с изолированной кухней, и их нельзя упрекнуть в несовременности. Или чем должен быть оборудован санузел — душевой кабиной или ванной? Зависит от привычек и личных предпочтений.
Даже в квартире одинаковой площади возможны принципиально разные решения. Так, двухкомнатная квартира общей площадью 58 кв. м может быть с двумя компактными спальнями 10-12 кв. м и кухней-гостиной 16-18 кв. м. Либо, наоборот, площадь кухни будет 12 кв. м, но размер комнат больше — по 14 кв. м. Общий метраж в обоих случаях остается одинаковым, однако распределение пространства позволяет ориентироваться на разные семейные привычки. При этом некоторые элементы прежних планировок постепенно уходят в прошлое.
— Одно можно сказать с уверенностью: в современных проектах ушли в прошлое длинные узкие коридоры и нефункциональные метры, — уточнила Екатерина Немченко. — Пересмотрен подход к организации пространства кухни-гостиной. Это помещение может быть проходным, и рабочая поверхность может быть размещена в нише, в то время как основная площадь помещения отдана под гостевую зону.
— Наша основная задача обеспечить необходимый набор функций на минимально достаточной площади, — подчеркнул Михаил Рогатых. — Например, в соответствии со своей концепцией «Разумные метры» Группа Аквилон распределяет площадь так, чтобы «работал» каждый квадратный метр. В таких квартирах нет нефункциональных проходов, длинных коридоров, а планировки продуманы для нескольких вариантов расстановки мебели. Чтобы не перегружать квартиру зоной для хранения сезонных вещей, в каждом нашем проекте предусмотрены сити-боксы.
Дмитрий Ефремов отмечает, что при ограниченном бюджете покупатели все чаще будут оценивать квартиру с точки зрения количества функций, которые она способна обеспечить. Для одних важна возможность разъехаться с родственниками, для других — выделить дополнительную комнату после рождения ребенка. Одним из решений остаются европланировки, объединяющие кухню и гостиную и позволяющие использовать освободившееся пространство под отдельные спальни.
— При этом конкуренция между застройщиками будет определяться не только планировками, но и качеством среды внутри жилого комплекса. Значение приобретают благоустройство, общественные пространства и инфраструктура, которая учитывает разные сценарии жизни, — добавил Дмитрий Ефремов.
В качестве примеров он приводит экорайон «Юнтолово» и малоэтажный квартал «Кронфорт. Центральный», где наряду с разнообразными планировками предусмотрены спортивные и досуговые пространства для жителей разных возрастов.
— В конечном счете покупатель оценивает проект в целом: характеристики квартиры, окружающую среду, опыт застройщика и его реализованные проекты. С учетом того, что жилье приобретают на десятилетия, решение требует взвешенного подхода.
Впрочем, вряд ли рациональная планировка является полноценной заменой дополнительным квадратным метрам. Кроме того, Светлана Денисова обращает внимание, что индивидуальные интерьерные решения, позволяющие максимально эффективно использовать небольшую квартиру, сами по себе требуют существенных расходов.
— Встроенная или трансформируемая мебель решает задачу лишь временно, — пояснила она. — По мере роста семьи и изменения ее потребностей возникает необходимость в полноценном пространстве, которое предоставляет только квартира достаточной площади.
— То, что для одних покупателей разумная оптимизация, для других — теснота, — соглашается Сергей Софронов. — Судить по потребительским настроениям в чистом виде не получится еще и потому, что на первый план выходит бюджет, а точнее — вопрос ежемесячного платежа. Если ипотека 3-5% годовых, о соотношениях можно рассуждать. Если она 12-18% годовых, то это делать практически бессмысленно.
Он также считает, что компенсирующие решения работают до определенного предела. Для однокомнатной квартиры, например, разумный предел оптимизации где-то до 32 кв. м, если меньше — начинаются компромиссы.
— Основным визуальным расширителем пространства остаются большие окна или несколько окон в одном помещении, а также угловое остекление. Больше света и меньше стены по одной стороне меняют восприятие пространства, как, пожалуй, ничто другое, — отметил Сергей Софронов.
Евгений Колесников, напротив, считает, что современные планировочные решения способны заметно повысить удобство квартиры даже без увеличения ее площади.
— На современном рынке недвижимости выигрывает тот, кто предлагает не самый большой, а самый функциональный метраж, — говорит он. — Наши покупатели не платят за бесполезные квадратные метры, например за узкие коридоры. Да, площадь квартиры стала меньше, но и цена более лояльна для клиента, а в плане удобства покупатель только выигрывает.
В числе решений, которые позволяют повысить функциональность, он называет ниши для встроенных шкафов, открытые гостиные с выходами в спальни, а также мастер-спальни с интегрированными ванными комнатами.
Мария Мартемьянова также выделяет евроформаты, которые позволяют объединить кухню и гостиную в одно полноценное помещение и одновременно сохранить приватные зоны.
— То же относится к организации приватных зон. Например, мастер-спальня с собственной ванной комнатой или гардеробной может дать семье больше реального комфорта, чем просто дополнительный метраж, — добавила она.
По ее мнению, важно минимизировать площади, практически не используемые в повседневной жизни. При этом удобство определяется не только количеством комнат, но и тем, насколько они соответствуют привычкам жителей.
Максим Жабин предлагает оценивать эффективность планировки прежде всего через реальные бытовые сценарии. Важны не только форма помещений и количество мест хранения, но и естественное освещение, высота потолков, расположение дверей и возможность организовать рабочее место.
— Продуманная планировка действительно может сделать компактную квартиру удобнее, но у этого эффекта есть предел. Она не заменяет площадь, если в квартире физически негде разместить спальное место, хранение и основные бытовые зоны. Задача проектировщика — убрать лишние проходы и заранее предусмотреть повседневные сценарии, — добавил он.
В небольшой квартире особенно важно предусмотреть хранение сезонной одежды в прихожей, сохранить приватность спальни и возможность расставить мебель несколькими способами. При этом визуальные приемы не должны подменять практическое удобство.
— Если семье приходится постоянно выбирать между кроватью, шкафом и столом, маленькая площадь уже стала ограничением независимо от качества дизайна, — считает он.
Некоторые бытовые функции можно перенести из квартиры в общественные пространства дома.
— Дополнительные возможности дает инфраструктура самого дома. Например, в ЖК «ЛИГГАТ» часть функций вынесена в общие пространства для жителей: предусмотрены коворкинг, переговорная и приватный клуб, — рассказал Денис Заседателев. — Такой подход позволяет расширить бытовые сценарии без необходимости увеличивать площадь каждой квартиры.
Андрей Пахомовский предлагает учитывать и то, что небольшие квартиры не всегда предназначены для постоянного проживания большой семьи. Для человека, который проводит в Петербурге лишь несколько дней в неделю, требования к жилью будут другими.
— Грамотная планировка позволяет эффективно использовать каждый квадратный метр. Кухни-гостиные, минимум транзитных коридоров, продуманные системы хранения и правильная геометрия комнат делают даже компактную квартиру функциональной, — отметил он. В ЖК «Гильдия», по его словам, предусмотрено более 40 вариантов планировок, в том числе компактных, рассчитанных на разные жизненные сценарии: — Мы убеждены, что квартира должна адаптироваться к образу жизни человека, а не наоборот.